Immobilien : Service, Service und noch mal Service

Weil die Bevölkerung altert und schrumpft, rechnen Zukunftsforscher mit einem „Wettbewerb der Städte“: Was raten sie den Wohnungsbauunternehmen?

Jutta Burmeister

Die Wohnwünsche von Mietern und Eigentümern werden sich in den kommenden zehn bis zwanzig Jahren erheblich wandeln: „Die Nachfrage nach Serviceangeboten seitens der Vermieter wächst ebenso wie die Nachfrage nach flexiblen Grundrissen“, sagte Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, auf einem Kongress in Berlin.

Während einerseits die Wohnflächenansprüche Einzelner immer größer und bezahlbare Wohnungen in den Innenstädten immer knapper würden, werde es auf der anderen Seite zu einer steigenden Altersarmut und zu wachsenden Leerstandsquoten in ungünstigen Lagen kommen. Nach Angaben des Deutschen Städte- und Gemeindebundes (DStGB) wird die Zahl der über 65-Jährigen bis zum Jahr 2020 um 1,4 Millionen ansteigen. Und fast die Hälfte der Bevölkerung werde dann das 50. Lebensjahr überschritten haben.

Stadtplaner und Kommunen, aber auch die Wohnungswirtschaft müssen sich nach Ansicht von Horst W. Opaschowski vom BAT Freizeit-Forschungsinstitut deshalb auf einschneidende Veränderungen einstellen: „Die Zukunft ist urban“, so Opaschowski. Bereits heute lebt – zum ersten Mal in der Geschichte der Menschheit – mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung in Städten. Bis zum Jahr 2030 sollen es 60 Prozent sein. Damit komme auch auf die Städte in Deutschland eine schwierige Gratwanderung zwischen Schrumpfung und Wachstum zu. „Manche Regionen müssen mit massiven Bevölkerungsrückgängen rechnen, andere entwickeln sich zu Wachstumsregionen“, sagt Opaschowski. Auch Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des DStGB prophezeit einen „Wettbewerb zwischen den Städten“: „Gewinnen wird, wer die besten Angebote schafft“. Dabei müsse schon jetzt über mögliche Umnutzungen von Gebäuden nachgedacht werden: „Wer heute einen Kindergarten baut, muss ihn so gestalten, dass er in zehn oder zwanzig Jahren als Dienstleistungs- oder Begegnungsstätte für Ältere genutzt werden kann.“

Denn der Anteil der Single- oder Zweipersonenhaushalte in den Städten werde weiter steigen – auf über 75 Prozent. Und weil es immer weniger junge Familien gebe, sinke auch die Nachfrage nach Eigenheimen erheblich, so Opaschowski. Die Wohnungseigentumsbildung werde sich auf den Geschosswohnungsbau in den Städten und im städtischen Umland verlagern, während Neubauten in ländlichen Regionen fast zum Erliegen kämen. Generell gelte aber, da immer mehr Menschen immer mobiler werden, häufiger der Grundsatz: Miete statt Eigentum.

Wollen Wohnungsunternehmen auf den Wandel reagieren, müssten sie sehr viel stärker als bisher zu sozialen Dienstleistern werden, sagte Opaschowski: Altenbetreuung, Mietschuldenberatung – da die soziale Polarisierung in den Städten sich verstärken werde –, Beschäftigungsprojekte und Tauschringe sollten künftig zum Angebot des Vermieters gehören. Aber auch neue Wohnkonzepte, bei denen sich mehrere Generationen sozusagen als „Wahlfamilien“ in Baugemeinschaften und Wohngenossenschaften zusammenschließen, seien im Trend. Nicht zuletzt biete eine derartige zielgruppenorientierte Differenzierung den großen Wohnungsbaugesellschaften eine Chance, ihre Leerstandsquoten zu senken, sagte Freitag.

So gebe es erste Ansätze, Wohnsiedlungen gezielt für junge Familien, Ältere oder Studenten umzugestalten. Selbst in den neuen Bundesländern hätten auf diesem Weg Leerstandsquoten von 15 oder 16 Prozent erheblich reduziert werden können.

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