Share Deals: Bund und Länder teilen ihr Leid – Käufer freuen sich doppelt

Die Kaufpreise stiegen kontinuierlich, doch Berlin steht auf der Einkaufsliste von Investoren aus dem In- und Ausland noch immer weit oben. In Sachen „Immobilienanlage“ gilt die Hauptstadt als eine sichere Bank. Und das nicht nur bei privaten, sondern auch bei institutionellen Anlegern.

Und wer eine Immobilie kauft, muss dafür eine Grunderwerbsteuer bezahlen. Normalerweise. Denn bei großen Immobiliengeschäften kann die Steuer umgangen werden. „Share Deals“, so lauten die Zauberworte, die Stadtkämmerer – und nicht nur sie – auf die Palme bringen. Lässt sich denn dagegen gesetzgeberisch gar nichts unternehmen?

Steuerausfälle in Höhe von 690 Millionen Euro

Das Steuerersparnismodell funktioniert so: Wird eine Gesellschaft zu 95 Prozent verkauft, so wird das zu dieser Gesellschaft zugehörige Grundstück mitverkauft – und von der Grunderwerbsteuer befreit. Die restlichen fünf Prozent dürfen fünf Jahre später auch noch steuerfrei den Besitzer wechseln.

Die Forderung, sogenannte Share Deal zu unterbinden oder sie jedenfalls so mit Grunderwerbssteuer zu belegen, dass auch die jeweiligen Ländern davon finanziell profitieren, taucht in der politischen Debatte immer wieder auf. Auch und vor allem in Berlin: Das Land verzeichnete nach einer Recherche des rbb vom Mai dieses Jahres Steuerausfälle in Höhe von 690 Millionen Euro – allein in den vergangenen fünf Jahren, selbst wenn ein besonders spektakulärer Fall von Share Deal am Potdsamer Platz sich dann doch nicht als solcher herausstellte.

Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) teilt nach Angaben seines Sprechers Jens Metzger die (meist) mit diesen Forderungen verbundenen Ziele: Verlässliche Besteuerung von Immobilientransaktionen und Eindämmung von spekulativen Geschäften mit Grundstücken und Immobilien.

„Im Ergebnis intensiver Prüfungen auch im Zusammenwirken mit dem Bund und den anderen Ländern ist aber festzuhalten, dass die rechtlichen Spielräume für eine diesen Zielen gerecht werdende Veränderung des Grunderwerbsteuergesetzes nicht so groß und insbesondere auch nicht so leicht umsetzbar sind, wie das öffentlich oft dargestellt wird“, lässt Kollatz-Ahnen auf Anfrage mitteilen. Den Stein der Weisen habe noch niemand gefunden.

Könnte eine Finanztransaktionssteuer künftig auch Share Deals erfassen?

Finden müsste ihn Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU). Denn die Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer liegt beim Bund; die Steuersätze können die Bundesländer seit 2006 selbst festlegen. Möglicherweise könnte eine weltweite Finanztransaktionssteuer helfen, wie sie Schäuble vor einer Woche auf dem Finanzminister- und Notenbankcheftreffen der G 20 in China vorgeschlagen hat. Über die Finanztransaktionssteuer wird seit Jahren diskutiert, ohne dass sich dafür bisher viele Anhänger fanden. Kern der neuen Steuer soll eine Aktienbesteuerung und eine Besteuerung von Finanzderivaten sein.

Könnte eine Finanztransaktionssteuer künftig auch Share Deals erfassen? Das Bundesfinanzministerium bleibt die Antwort auf eine entsprechende Anfrage schuldig. Aus gutem Grund. Denn das Problem ist knifflig: Bei Share Deals werden nicht Grundstücke übertragen, sondern Anteile einer Firma.

Eine neue Kapitalverkehrssteuer würde alle Gesellschaften betreffen, die Grundstücke besitzen

Geschaffen werden müsste also eine Finanztransaktionssteuer im nichtbörslichen Bereich. Sie wäre dann so etwas wie eine neue Kapitalverkehrssteuer. „Diese würde absehbar wohl alle Verkäufe von Anteilen an Gesellschaften betreffen, in deren Eigentum sich Grundstücke befinden“, sagt der Sprecher des Berliner Finanzsenators. Die Systematik der Grunderwerbsteuer würde so durchbrochen. Ob eine solche Kapitalverkehrssteuer europa- und verfassungsrechtskonform gestaltet werden könnte, werde in der Literatur bezweifelt, sagt Metzger.

Das Kernproblem einer Besteuerung von Share Deals besteht darin, dass zivilrechtlich in diesen Fällen keine Grundbesitzübertragung vorliegt, da die grundbesitzende Gesellschaft Eigentümerin der Grundstücke bleibt. Sie geht ja nur in den Besitz einer anderen Gesellschaft über. Im Grunde müssten also Gesellschaften verboten werden, deren einziger Zweck der Immobilienbesitz ist. Will man das?

Publikumswirksame Vorschläge lösen das Problem nicht

Fragen über Fragen. Zu klären wäre zudem, wie die Finanzbehörden von Anteilsverkäufen, für die keine notarielle Beurkundung erforderlich ist – zum Beispiel beim Kauf von außerbörslichen und börsengehandelten Papieren – überhaupt Kenntnis von Immobilien- bzw. Firmenverkäufen erhalten könnten.

Trotz der fortschreitenden Globalisierung des Immobiliensektors und des zunehmenden grenzüberschreitenden Zusammenspiels der Immobilen- und Kapitalmärkte sind die nationalen Wohnmärkte also noch immer durch nationale und regionale Gesetzgebungen geprägt. Und so wird es mit den Share Deals in Berlin – und anderenorts – so weitergehen wie bisher.

Zuletzt vermeldete das ausschließlich in Berlin tätige Immobilienunternehmen ADO Properties S.A. (Luxemburg) den Kauf von 1877 Wohn- und 28 Gewerbeeinheiten in der deutschen Hauptstadt. Sie sollen bis zu fast vierzig Prozent mehr Miete bringen. Grunderwerbsteuern an das Land Berlin werden nicht fällig, weil es sich um einen Share Deal handelt. Schon 2015 hatte ADO Properties mehrere 1000 Wohnungen in der Hauptstadt erworben.

„Zusammenfassend kann man also sagen, dass zwar publikumswirksam Vorschläge zur prozentualen Besteuerung vorgetragen werden, aber die Abarbeitung der Hürden nicht erfolgt ist“, heißt es aus dem Haus des Berliner Finanzsenators.