Immobilien: Sichten und besichtigen

Eine Eigentumswohnung kann eine lohnende Investition sein. Die Wohnung kann sich auch zu einer rentablen Altersvorsorge entwickeln. Wie bei jedem Immobilienkauf hat aber auch der Erwerb einer Eigentumswohnung seine Tücken.

„Bei Immobilien gibt es einen grundlegenden Unterschied: Kaufe ich eine neue oder eine alte Wohnung?“, sagt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Der Vorteil einer schon gebrauchten Wohnung sei natürlich, dass der Interessent die Räume vor dem Kauf anschauen könne. Neue Wohnungen hingegen existierten zum Kaufzeitpunkt oft nur auf dem Papier.

Wohnung hingegen sei die Baubeschreibung ein ganz wichtiger Vertragsbestandteil. In der Baubeschreibung werde schriftlich „Bei einer Bestandswohnung ist die Besichtigung sehr wichtig, denn üblicherweise wird gekauft wie gesehen“, so Burk. Auch die Folgekosten einer gebrauchten Wohnung sollte man nicht aus dem Auge verlieren. Vor dem Kauf einer älteren Eigentumswohnung rät Burk dazu, sich Unterlagen über geplante Investitionen am Gebäude aushändigen zu lassen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen gäben darüber Auskunft. „Das sollte der Käufer durchschauen, mindestens die Unterlagen der letzten fünf Jahre.“ Die Höhe der Instandhaltungsrücklage – die Ersparnisse der Eigentümergemeinschaft für Sanierungen des Hauses – sei ebenfalls wichtig. Sei sie niedrig und Renovierungen in den kommenden Jahren absehbar, könne es sein, dass der Käufer dafür tief in die eigene Tasche greifen müsse.

Bei einer neuen festgelegt, welche Leistungen der Bauträger dem Käufer schuldet. „Was dort nicht festgehalten ist, schuldet der Bauträger üblicherweise auch nicht. Ob energetisches Konzept, Schallschutz, Sanitärausstattung oder anderes“, erläutert Burk. Ein weiterer sehr wichtiger Vertragsbestandteil sei der Zahlungsplan, also in welchen Raten der Neubau gezahlt werde.

Üblicherweise richteten sich die Zahlungsraten nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die maximal sieben Teilraten festlegt. Die Ratendefinitionen der MaBV seien aber viel zu unexakt, kritisiert Burk. So sei beispielsweise die immer teure Aufzugsanlage mit keinem Wort erwähnt. „Es bleibt so völlig unklar, mit welcher Rate der Aufzug gezahlt wird“, sagt Burk. Und das sei nur ein Beispiel. Daher sollte der Zahlungsplan deutlich exakter geregelt werden, zum Beispiel orientiert an der Baubeschreibung. „Ich rate grundsätzlich zur Überprüfung von Kaufvertrag, Baubeschreibung und Zahlungsplan vor dem Kauf durch Fachleute.“ Solche Überprüfungen böten zum Beispiel die Verbraucherzentralen an.

„Als Kapitalanlage ist eine Immobilie eine echt chancenreiche“, sagt Jürgen Michael Schick, Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD) in Berlin. In deutschen Großstädten und ihrem Umland würden ständig Wohnungen gesucht, das Angebot sei nicht ausreichend. Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen und sie vermieten wolle, könne in diesen Wachstumsgebieten eine gute Rendite erzielen. Wie Burk rät er vor dem Kauf zu einer sorgfältigen Prüfung der Immobilie und ihrer Unterlagen. „Hauptfehler ist der Kauf der Wohnung ohne Besichtigung. Fehler Nummer zwei ist der Kauf ohne Sichtung der Unterlagen“, sagt Schick. Bei beiden Vorgängen empfiehlt auch er, Experten heranzuziehen. Bei einem Neubau, der bisher nur auf dem Papier existiert, „ist es wichtig, mit einem renommierten Bauträger zusammenzuarbeiten“, sagt Schick. Er empfiehlt, sich fertige Objekte des Projektentwicklers anzugucken, um ein Gefühl für das geplante Anwesen zu bekommen.

Wichtig sei auch, eine „Zug-um- Zug-Bezahlung“ zu vereinbaren, also eine etappenweise Zahlung nach Baufortschritten.

Thomas Hentschel, Finanzreferent der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf, warnt davor, die Kosten einer Eigentumswohnung zu unterschätzen. „Es ist leider nicht immer so, dass die Immobilie später genauso teuer ist wie früher die monatliche Miete. Das können auch 200 bis 300 Euro mehr sein“, sagt er.

Auch könnten die Kosten später steigen, etwa, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließe, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. „Wenn die Eigentümer monatlich einen Euro pro Quadratmeter in die Rücklage einzahlen und erhöhen den Betrag auf zwei Euro pro Quadratmeter, dann macht das bei 100 Quadratmetern einen Unterschied von 100 Euro“, rechnet Hentschel vor.

Vor einem Kauf sollte jeder Käufer laut Hentschel eine Bilanz über seine monatlichen Kosten aufstellen. „Wie viel gebe ich für Essen, Körperpflege, Auto, Versicherungen, Altersvorsorge und Urlaub aus?“, ist Hentschels Leitfrage. Um gute Chancen auf einen günstigen Kredit zu haben, rät er dazu, zumindest 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten des Kaufs als Eigenkapital mitzubringen. Zu den Nebenkosten zählen unter anderem die Notargebühren und die Grunderwerbssteuer. Sandra Ketterer (dpa)

Sandra Ketterer (dpa)