Immobilien: Sitzung mit Unbekannten

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Wohnungseigentumsanlage gehört eine Eigentumswohnung zwei Brüdern. Zu den Eigentümerversammlungen kommen die Brüder nicht. Stattdessen geben sie ihrem Vater eine Vollmacht, der dort für sie redet und abstimmt. Da der Vater nicht Eigentümer ist, frage ich mich, ob er seine Söhne überhaupt vertreten darf oder ob es sich um einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit handelt. In der nächsten Versammlung stehen die Wahlen zum Verwaltungsbeirat an. Die Brüder haben beantragt, ihren Vater zu einem Mitglied zu machen. Wäre das zulässig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Fall spricht zwei Fragen an. Zum einen, ob sich ein Wohnungseigentümer in der Versammlung der Eigentümer vertreten lassen darf. Diese Frage ist zu bejahen. Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit – wonach in der Versammlung nur Wohnungseigentümer sein dürfen – liegt hierin nicht. Wohnungseigentümer sind zwar im Wege einer Vereinbarung berechtigt, den Kreis möglicher Vertreter durch eine sogenannte Vertreterklausel einzuschränken. Fehlt es aber an einer solchen Klausel, kann jede beliebige Person für einen Wohnungseigentümer auftreten. Es soll sogar möglich sein, dass sich ein Wohnungseigentümer durch mehrere Personen vertreten lässt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.3.2012 – V ZR 178/11; einzusehen unter bundesgerichtshof.de). Vorstellbar wäre danach, dass sich ein Wohnungseigentümer beispielsweise gemeinsam durch seinen Rechtsanwalt und einen Bausachverständigen vertreten lässt. Die andere Frage ist, welche Personen eigentlich geeignet sind, als Verwaltungsbeirat tätig zu werden. Die Antwort findet sich in Paragraf 29 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Dieser Formulierung wird allgemein entnommen, dass die Verwaltungsbeiräte Wohnungseigentümer sein müssen. Die Wahl des Vaters eines Wohnungseigentümers ist danach nicht ordnungsmäßig.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es ist sachgerecht, dass ein Wohnungseigentümer in die Versammlung einen Vertreter entsenden darf. Etwa bei Ehepaaren und Kapitalanlegern dürfte eine Vertretung häufig der einzige Weg sein, Eigentümerrechte angemessen wahrzunehmen. Etwas anderes gilt für die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat. Es ist in der Regel gut, wenn dort besonderer Sachverstand versammelt ist und etwa ein Wirtschaftsprüfer oder ein Rechtsanwalt nach dem Rechten sehen. Kommt dieser Sachverstand „von außen“, ist das zwar schade, aber besser als nichts. Im Einzelfall sollten Wohnungseigentümer daher durchaus „mutig“ sein und – im Einvernehmen – auch mal einen „Nicht-Wohnungseigentümer“ wählen. Die Wahl ist zwar nicht ordnungsmäßig. Erwächst der Bestellungsbeschluss indes in Bestandskraft, ist der Dritte dann Verwaltungsbeirat.