Immobilien : Sparen und bewahren

Kann ich in der Eigentümerversammlung verlagen, die Instandhaltungsrücklage aufzulösen?

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Wohnungseigentumsanlage ist in den vergangenen Jahren von den Wohnungseigentümern eine große Instandhaltungsrückstellung angesammelt worden. Es ist für mich nicht erkennbar, dass wir diese angesparten Mittel in absehbarer Zeit für eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine Modernisierung oder eine bauliche Veränderung benötigen. Ich wünschte mir daher, dass wir die Instandhaltungsrückstellung teilweise auflösten und anteilig an die Wohnungseigentümer auskehrten. Wäre eine solche Auflösung zulässig und kann ich sie verlangen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach § 21 Absatz 5 Nr. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) gehört es zur ordnungsmäßigen Verwaltung, für Erhaltungsarbeiten eine Instandhaltungsrückstellung (auch Instandhaltungsrücklage genannt) anzusammeln. Diese Anordnung bedeutet nicht, dass in jeder Wohnungseigentumsanlage eine Instandhaltungsrückstellung angespart werden muss. Sie bedeutet aber, dass jeder Wohnungseigentümer verlangen kann, dass eine Instandhaltungsrückstellung angesammelt wird und diesen Anspruch auch einklagen kann. In welchem Zeitraum und/oder in welcher Höhe eine Instandhaltungsrückstellung angesammelt werden muss, bestimmt das Gesetz nicht. Deshalb haben die Wohnungseigentümer bei der Bestimmung der Höhe und bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem die Instandhaltungsrückstellung aufgebracht werden soll, in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung jeweils eine Wahl, die nur auf Ermessensfehler hin überprüft werden darf. Ist absehbar, dass bald in größerem Umfang Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten anstehen, dürfen Wohnungseigentümer die Instandhaltungsrückstellung nicht angreifen; eine solche Lage kann sogar die sofortige Aufstockung einer Instandhaltungsrückstellung erforderlich machen. Stehen hingegen keine Arbeiten am Gemeinschaftseigentum an, dürfen die Wohnungseigentümer eine Instandhaltungsrückstellung bis hin zu einem im Einzelfall zu bestimmenden Sockelbetrag abschmelzen. Einen Anspruch hierauf gibt es nur selten.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ob eine Instandhaltungsrückstellung teilweise umgewidmet und für andere Zwecke verwendet wird, sollte sorgfältig überlegt werden. Ob angesammelte Mittel benötigt werden, kann der Einzelne in der Regel kaum beurteilen. Die Frage kann meistens nur beantwortet werden, wenn eine Instandsetzungsplanung vorliegt. Eine solche Planung sollte grundsätzlich in jeder Wohnungseigentumsanlage vorhanden sein. Sie sollte von einem Sachverständigen stammen und Auskunft darüber geben, welche Arbeiten in welcher Höhe voraussichtlich anstehen. Erst wenn diese Daten vorliegen, kann über eine teilweise Auflösung der Instandhaltungsrückstellung sachgerecht entschieden werden. In vielen Fällen wird es im Übrigen besser sein, die Ansammlung der Instandhaltungsrückstellung für einen gewissen Zeitraum einfach auszusetzen.

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