Sperrmüll: Alle für einen – und der macht sich aus dem Staub

WAS STEHT INS HAUS?

In unserem Mietshaus gibt es eine hohe Fluktuation. Leider hat es sich eingebürgert, dass die ausziehenden Mieter ihren Sperrmüll im Hof neben den Mülltonnen abladen oder gleich den Keller voller Hausrat hinterlassen. Die Kosten für die Beseitigung werden nicht etwa von den verantwortlichen Mietern verlangt, sondern mit der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt, laut Hausverwaltung „gemäß BGH-Urteil vom 13.01.2010“. Wir sehen nicht ein, dass wir alle für Kosten aufkommen sollen, die von ehemaligen Mietern verursacht wurden. Müssen wir zahlen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Umgelegt werden können die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Verweist der Mietvertrag auf die 2. Berechnungs- oder die Betriebskostenverordnung, so gilt Folgendes: Umlegbare Betriebskosten sind nur solche, die dem Eigentümer durch das Grundeigentum und den Gebrauch laufend entstehen, ausgenommen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Auch Kosten der Müllbeseitigung sind danach umlegbar. Der Bundesgerichtshof hat am 13.01.2010 entschieden (AZ: VIII ZR 137/09), dass hierzu auch Sperrmüllkosten gehören, wenn sie regelmäßig entstehen. Hat sich, wie in Ihrem Fall, ein Verhalten der Mieter „eingebürgert“, Sperrmüll auf dem Hof oder in den Kellergängen zu lagern und nicht selbst zu beseitigen, handelt es sich laut BGH um wiederkehrend entstehende Müllbeseitigungskosten, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Dass sich Mieter vertragswidrig verhalten, wenn sie ihren Hausrat und Sperrmüll im Mietobjekt entsorgen, spielt keine Rolle. Auch Müllbeseitigungskosten, die durch rechtswidrige Handlungen Dritter entstehen, sind umlagefähig. Anders ist es nur, wenn es sich um eine einmalige Sperrmüllaktion handelt: Diese Kosten entstehen nicht „laufend“ und können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Hierher gehören die Kosten für die Entrümpelung leer stehender Keller oder Dachböden. Diese Kosten trägt der Vermieter, der sich aber an den Verursachern schadlos halten kann.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Weiterhin ungeklärt ist die Frage, welchen Aufwand der Vermieter betreiben muss, um den Verursacher zu ermitteln und ihn in Anspruch zu nehmen. Hierzu hat sich der BGH leider in seiner Entscheidung nicht geäußert. Die Untergerichte sind bisher der Auffassung, ein Vermieter muss darlegen, welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll auf den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zu verhindern. Sperrmüllkosten waren auch nur dann umlagefähig, wenn es nicht möglich war, den Verursacher zu ermitteln und in Anspruch zu nehmen. Daher meine Empfehlung: Vermieter müssen versuchen, den Verursacher des Sperrmülls zu ermitteln und diesen mit den Entsorgungskosten zu belasten. Gelingt dies nicht, können die Kosten in die nächste Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.