Immobilien : Stabile Preise in beliebten Lagen

Seit Jahren fallen die Immobilienpreise in Berlin. In Teilmärkten hoffen die Auguren 2004 auf die Wende. Schnäppchen sind dennoch selten

Ralf Schönball

Die Lage war noch nie so schlecht wie im vergangenen Jahr, das ist ein guter Grund, 2004 in Immobilien zu investieren. Dieser Überzeugung ist Privatinvestor Heinrich Meier (Name geändert), der einen „kleinen zweistelligen Millionenbetrag“ für Berliner Immobilien ausgeben will. Seit einem halben Jahr ist er auf der Suche nach günstigen Gelegenheiten. Seine Erfahrung bislang: „Schnäppchen gibt es kaum, die privaten Verkäufer verlangen zu viel Geld für ihre Immobilien, und Häuser aus der Zwangsverwaltung sind oft heruntergewirtschaftet.“

Meier ist nach Angaben von Maklern kein Einzelfall. Der Verfall der Immobilienpreise in Berlin nährt die Hoffnung unter Investoren, jetzt günstig einsteigen zu können. Sogar Pensionsfonds aus den USA wie Lone Star haben bereits eingekauft. Andere sind noch auf der Suche. Doch angesichts der Risiken am Standort Berlin verlangen Käufer hohe Renditen für ihr Kapital. Denn die Rezession am Markt für Gewerbeimmobilien hält auch 2004 an, so die Prognose der Marktauguren. Und auch im Bereich der Wohnimmobilien ist nach Auffassung von Gutachtern die Talfahrt der Preise in vielen Lagen noch nicht beendet. Doch es gibt Ausnahmen: In den begehrten Bezirken im Südwesten der Stadt rechnet mancher bereits 2004 mit steigenden Preisen.

Dennoch sucht Investor Meier nicht vorrangig in den besten städtischen Lagen wie Zehlendorf, Dahlem oder Grunewald nach Objekten. Vielmehr gilt sein Augenmerk vorrangig der Rendite. „Zehn Prozent sollen es schon sein“, sagt er. Das ist hoch gegriffen, gilt doch eine Rendite von um die vier Prozent bei Immobilieninvestitionen als übliche Daumengröße. Zumindest beim Kauf von Eigenheimen oder vermieteten Wohnungen. Wer dagegen ein gebrauchtes Miethaus erwirbt, so liest man in den Berichten von Maklern wie Aengevelt, kann mit einer Kapitalverzinsung zwischen sieben und 8,5 Prozent rechnen. Sehr viel mehr erwartet auch Meier nicht: „Denn wenn man von den zehn Prozent die Kosten für Bewirtschaftung und für nicht umlegbare Instandhaltungskosten abzieht, sinkt die Rendite auf acht Prozent.“

Doch auch wenn die Rendite dem Augenschein nach stimmt, will eine Investition gut überlegt sein. „Ich würde keine Immobilie mit größerem Sanierungsbedarf erwerben und auch keine mit überdurchschnittlichem Leerstand“, sagt Meier. In beiden Fällen sei das Risiko, die erhoffte Rendite am Ende nicht zu erzielen, zu groß. Zum Beispiel, weil die Kosten für die Sanierung höher sind als erwartet oder weil die leer stehenden Wohnungen nicht zum erhofften Preis zu vermieten sind. Dasselbe Risiko bestehe bei vermieteten Häusern, wo die Nutzer hohe, nicht mehr marktübliche Mietpreise zahlen. Hier müsse man damit rechnen, dass beim Auszug eines Nutzers der Nachmieter einen geringeren Preis zahlt. Auch das würde die Rendite schmälern.

Spitzenrenditen im Wedding

Weil viele der mehr als 100 Objekte, die Meier bisher angeboten wurden, mit solchen Risiken behaftet waren, hat Meier bisher keinen Kaufvertrag unterschrieben. Dabei hat er Angebote aus den unterschiedlichsten Verkäuferkreisen erhalten: Von Privatleuten, von Banken und Not leidenden Fondsgesellschaften sowie von Wohnungsbaugesellschaften. Bei den städtischen Unternehmen stimme die Qualität der Immobilien in aller Regel. Deshalb habe er fast eine Wohnanlage in Spandau erworben, die in den 60er Jahren errichtet worden war. Doch das Geschäft scheiterte schließlich, weil der Vorstand alle Wohnungsverkäufe aus dem Bestand unerwartet stoppte.

Spandau gilt unter Maklern nicht unbedingt als bevorzugte Berliner Lage. Doch an solche Präferenzen halten sich viele Investoren nicht. Lone Star zum Beispiel investierte sogar in Plattenbauten im Ostteil der Stadt. Und Meier schließt nicht einmal den Erwerb von Immobilien in Wedding und Neukölln aus, obwohl diese Bezirke einen schlechten Ruf haben. „Da muss die Rendite aber schon bei 14 Prozent liegen“, sagt er.

Je höher das Risiko, desto höher die Rendite, dies zählt zu den Grundprinzipien bei Investitionen. Das beste Geschäft jedoch macht, wer in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial investiert. Der öffentlich bestellte Gutachter Ulrich Springer sagt über den Berliner Immobilienmarkt: „In mittleren und guten Lagen ist 2004 mit einem Anstieg der Kaufpreise um bis zu zehn Prozent zu rechnen.“ Dies gelte für modernisierte Mehrfamilienhäuser. Allerdings widerspricht diese Prognose den Erwartungen des Gutachterausschusses (siehe Kasten). „Nicht sanierte Objekte gehen gar nicht“, so Springer. Der Grund: Fast alle Steuervorteile für Instandsetzungen seien abgeschafft. Ausnahmen: Immobilien in Sanierungsgebieten sowie Baudenkmäler. „Doch das ist etwas für Liebhaber, denn hier ist das Risiko groß, dass die Kosten explodieren“, so der Gutachter.

Wohnungen kaum verkäuflich

Nahezu unverkäuflich seien Eigentumswohnungen in einfachen Lagen. Dies gelte sogar für die sonst beliebten, großen Wohnungen. Doch Kaufinteressenten würden kleine Wohnungen in guter Lage großen Objekten in mäßiger Lage den Vorzug geben. Die Rechnung der Anleger: Nur in beliebten Bezirken ist mit stabilen Preisen zu rechnen – und wer eine Immobilie für die Alterssicherung sucht, möchte auf Nummer sicher gehen.

Der Gutachter rechnet, dass das Überangebot von Eigentumswohnungen auch 2004 bestehen bleibt. „Die Wohnungsbaugesellschaften werden weiterhin Immobilien verkaufen, so dass noch mehr Objekte an den Markt kommen“, so Springer.

Die Krise verschärfe sich auch im Bereich des gewerblichen Immobilienmarktes. Das Überangebot an Büroflächen drücke unverändert die Preise. Erhoffte Umzüge von Konzernen wie Warner seien Einzelfälle und läuteten daher keine Trendwende ein. „So lange das Wirtschaftswachstum unter zwei Prozent liegt, entstehen keine Arbeitsplätze, und daher gibt es auch keine neue Nachfrage nach Büroflächen“, sagt der geschäftsführende Gesellschafter von City-Report, Frank Orten. Die Wirtschaftsleistung Berlins war in den vergangenen Jahren geschrumpft, und für das kommende Jahr rechnen Wirtschaftsexperten allenfalls mit einem Wachstum von maximal einem Prozent. Das reicht nicht für eine nennenswerte Büronachfrage.

Auch Wulff Aengevelt, Chef des gleichnamigen Maklerunternehmens, meldet im druckfrischen Rückblick auf den gewerblichen Berliner Immobilienmarkt 2003: „Die Spitzenmiete sank um rund 13 Prozent auf rund 21,70 Euro, das mittlere Mietniveau in den Cityrandlagen ging um circa 19 Prozent auf rund 9,50 Euro deutlich zurück.“ Der Grund für den anhaltenden Preisverfall sei die große Zahl der neuen, fertig gestellten Bürohäuser in Berlin: Rund 307000 Quadratmeter kamen neu auf den Markt, 24 Prozent mehr als im Vorjahr.

Ähnliche Zahlen meldet auch die Konkurrenz von Jones Lang Lasalle. Das Investment- und Maklerhaus beziffert die Summe der leer stehenden Flächen in Berliner Bürohäusern mit 1,53 Millionen Quadratmetern, fast zehn Prozent aller Gewerbeflächen in der Stadt. „Unter keinem guten Stern“ habe der Berliner Markt im vergangenen Jahr gestanden, so die Bilanz.

Auch die Prognosen für das kommende Jahr sind verhalten. Bei Jones Lang LaSalle rechnen die Makler damit, dass der Leerstand bei Büroobjekten auf über zehn Prozent der insgesamt in der Stadt verfügbaren Flächen ansteigen wird. „Der Großteil der Vermietungen wird,“ so die Voraussage, „durch Umzüge innerhalb der Stadt generiert werden.“ Diese Entwicklung führe dazu, dass im dritten Jahr in Folge die Spitzenmiete sinken werde – auf 20 Euro je Quadratmeter.

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