Start-Up-Campus Factory : Nur keine Teppichböden

Internet-Start-ups haben andere Ansprüche an Büros als Anwaltskanzleien.

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Alte Industriebauten mit Flair sind schwer angesagt. Vor allem Firmen aus dem Bereich des E-Commerce lassen sich hier mit ihren Büros gerne häuslich nieder.
Alte Industriebauten mit Flair sind schwer angesagt. Vor allem Firmen aus dem Bereich des E-Commerce lassen sich hier mit ihren...Foto: Imago/PEMAX

Google-Chef Eric Schmidt und der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit waren nur zwei der prominenten Gäste, die im Juni in der Rheinsberger Straße in Berlin-Mitte die Eröffnung des Start-up-Campus Factory feierten. 16 000 Quadratmeter Bürofläche für junge Internetunternehmen sind in einer alten Brauerei und ergänzenden Neubauten entstanden – ein „hervorragendes Beispiel für die innovative Start-up-Szene Berlins“, wie Wowereit bei der Eröffnung sagte.

Doch nicht nur die Factory profitiert vom Boom der Unternehmen, die sich mit den Chancen des Internets und des Onlinehandels befassen. Nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft Colliers International waren in der ersten Hälfte dieses Jahres Unternehmen aus der IT-Branche für knapp ein Drittel des Umsatzes auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt verantwortlich. Auch einige der größten Mietvertragsabschlüsse der letzten Monate stammen aus diesem Bereich. So mietete das Online-Vergleichsportal Idealo 10 500 Quadratmeter Bürofläche im Ritterhof in der Kreuzberger Ritterstraße, und eine Tochtergesellschaft des US-Giganten Amazon sicherte sich 7200 Quadratmeter in den Krausenhöfen in Mitte.

Dass es sich in beiden Fällen um alte Industriegebäude handelt, ist kein Zufall. „Firmen aus dem Bereich des E-Commerce lieben alte Industriebauten mit Flair“, stellt Heiko Himme fest, der beim Beratungsunternehmen DTZ für das Bürovermietungsgeschäft in Deutschland zuständig ist. „Vielen dieser Unternehmen ist ein Loftcharakter mit hohen Decken und großen Fensterfronten sehr wichtig.“ Diese Einschätzung bestätigen die Experten des Maklerunternehmens Aengevelt: „Lofts“, heißt es dort, „werden häufig von Kreativen bevorzugt. Grund für die Attraktivität ist die Symbiose aus Fabriktradition und modernem Hightech-Ambiente.“

Dabei haben die internetaffinen Büromieter ganz bestimmte Vorlieben, wie DTZ-Experte Himme erfahren hat. „Auf keinen Fall darf es Teppichboden sein“, nennt er ein Beispiel. Beliebt seien hingegen Fußböden aus Industriebeton, Epoxidharz oder Parkett. Sehr angetan seien diese Nutzer auch von den für alte Industriegebäude typischen Kappendecken. Wichtig seien zudem eine große Anzahl an Fahrradstellplätzen, eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und ein urbanes Umfeld mit guter Infrastruktur, wie es beispielsweise Kreuzberg aufweist.

Konventionelle Bürolösungen mit Einzelbüros kommen laut Himme für diese Zielgruppe nicht infrage. „Gewünscht ist eine offene Fläche von etwa 400 Quadratmeter mit zwei Glasboxen – eine für Besprechungen und eine für den Geschäftsführer“, erklärt der Vermietungsfachmann. Bei größerem Platzbedarf könne man dieses Verhältnis einfach hochrechnen. Außerdem brauche es in jedem Fall „eine coole Lounge“. Dabei zeigt sich erneut der Vorteil der alten Industriearchitektur: Weil diese ohne tragende Innenwände auskommt, lassen sich solche offenen Bürolandschaften leicht realisieren.

Für den Vermieter ist der zielgruppengerechte Ausbau allerdings mit erheblichem Investitionsaufwand verbunden. Und hier tut sich laut Himme ein Zielkonflikt auf: Eigentümer brauchen nach seinen Worten in der Regel einen unterschriebenen Mietvertrag, um die Flächen nach den Wünschen des Mieters herzurichten. Die Unternehmen aus dem Bereich des Internethandels entscheiden sich jedoch kurzfristig. „Da ist eine unglaubliche Dynamik im Geschäft“, sagt Himme – und diese vertrage sich schlecht mit der Langfristigkeit von Immobilien.

Diese Dynamik zeigt sich darin, dass Internetfirmen sehr schnell expandieren, aber auch sehr schnell ihre Flächenansprüche reduzieren oder sogar komplett vom Markt verschwinden können. So mietete zum Beispiel Fab.com, ein US-amerikanischer Online-Designhändler, Ende 2012 rund 6500 Quadratmeter Bürofläche in einem gründerzeitlichen Gewerbekomplex unweit der Spree in Mitte – doch schon kurz nach Einzug führte ein Strategiewechsel zu einem massiven Arbeitsplatzabbau am Berliner Standort.

Das bedeutet: Für sicherheitsorientierte Investoren, die ihr Gebäude gern für mindestens zehn Jahre an einen festen Nutzer vermieten, sind Mieter aus dem Segment des E-Commerce ungeeignet. Trotzdem lohnt es sich nach Ansicht von Heike Himme, diese Branche gezielt anzusprechen. „Es kommt zwar oft zu einem Wechsel der Mieter“, sagt er, „aber die Flächen stehen nie lange leer, weil sich immer schnell ein Nachmieter oder Untermieter findet.“ Vorteilhaft für den Eigentümer sei zudem, dass kein grundlegender Umbau der Mietflächen erforderlich sei, da die Wünsche dieser Zielgruppe so einheitlich seien.

Allerdings gab es im Jahr 2000 schon einmal einen Boom der New Economy, der dann in einem rasanten Niedergang endete. Das aber werde sich nicht wiederholen, ist Himme überzeugt: „Damals waren alle von der Vision begeistert. Heute aber hat sich der E-Commerce durchgesetzt. Und Berlin ist eine der Städte, wo sich diese Branche etabliert hat.“ Und außerdem eine Stadt, die zahlreiche der von dieser Branche so geschätzten alten Industriegebäude zu bieten hat.

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