Immobilien : Statt Büros sind nun Spezialimmobilien im Bau

RALF SCHÖNBALL

Keine Entwarnung auf dem Berliner Markt für Büroflächen, aber ein Ende der Talfahrt von Mieten in City-Lagen, das sind einige der Ergebnisse des aktuellen Marktreports vom Maklerhaus Aengevelt.Wie der geschäftsführende Gesellschafter Wulff Aengevelt in dieser Woche vor Pressevertretern mitteilte, ist die Schere zwischen dem neuen Angebot von Bürohäusern und der Nachfrage inzwischen geschlossen: Seit rund sechs Jahren finden die Makler in Berlin jährlich Abnehmer für rund 500 000 Quadratmeter, während die Zahl neu errichteter Flächen derweil unter diese Marke gesunken sei.Diese Entwicklung ist einer deutlichen Verschiebung des Umsatzes am Berliner Immobilienmarkt zu verdanken.Büros haben einen immer kleineren, Wohnungsbauten und "Spezialimmobilien" einen immer größeren Anteil am Gesamtumsatz.

Um fast ein Drittel sank Aengevelt zufolge im vergangenen Jahr der Anteil der Büro- und Geschäftshäuser am "Markt für bebaute Liegenschaften".Insgesamt 800 Mill.DM konnten Verkäufer von Immobilien diesen Typs einstreichen bei einem Gesamtumsatz von 10,4 Mrd.DM.Tatsächlich ist der Rückgang noch größer, weil in der gleichen Zeit das Marktvolumen insgesamt um rund 40 Prozent zunahm.Den größten Anteil am Zuwachs hatte der Bereich Mehrfamilienhäuser mit einem Umsatz von 6,5 Mrd.DM.Das bedeutet ein Plus von 55 Prozent im Vorjahresvergleich.Ebenfalls bedeutender Umsatzträger sind die Ein- und Zweifamilienhäuser: Mit einem Volumen von 1,6 Mrd.DM wuchs dieses Marktsegment von 1997 auf 1998 um 33 Prozent.

Den absolut betrachtet stärksten Zuwachs verzeichneten allerdings die sogenannten Spezialimmobilien: Kinos, Hotels und Entertainment-Häuser.Der Untersuchung zufolge setzten Unternehmer hier 1998 drei mal mehr um als im Vorjahr.Das Marktsegment hat mit einem Volumen von 1,24 Mrd.DM einen inzwischen bedeutenden Anteil am Gesamtumsatz.Weiter rückläufig ist der Markt für Gewerbe- und Industrieliegenschaften; hier setzten Unternehmer rund 282 Mill.DM um, ein Minus von 12 Prozent.

Die veränderten Marktverhältnisse finden auch ihren Ausdruck in den Renditen auf den einzelnen Teilmärkten.Während die Makler bei Mehrfamilienhäusern die Verkaufspreise mit einem Multiplikator des 11- bis 14,5-fachen der Jahresnettokaltmiete angeben, sind es bei den Büro- und Geschäftshäusern das 18- bis 19,5 fache.Die Rendite ergibt sich durch die Teilung des Kaufpreises durch den Multiplikator, je kleiner also der Multiplikator desto größer die Rendite.Die relativ betrachtet höheren Renditen bei Wohnhäusern führen Marktbeobachter auf die aufwendigere Verwaltung und den guten Mieterschutz zurück, die Risiko und Kosten dieser Kapitalanlage erhöhen.Für Aengevelt sind Bürohäuser in Berlin trotz geringer Renditen von rund sechs Prozent attraktiv.Die Mieten hätten ihre Talsohle erreicht und könnten nun steigen.Allerdings verhehlte Aengevelt nicht, daß derzeit recht wenig Umsätze erfolgten.

Dies gelte für Büro- und Wohnhäuser gleichermaßen.Auf der Suche nach Ursachen für die geringe Zahl von Verkäufen will der deutsche Experte nicht die These internationaler Makler gelten lassen, wonach die Zurückhaltung von großen institutionellen Kapitalanlegern auf die niedrigen Renditen zurückzuführen sind: Die Renditen liegen in Deutschland niedriger als in den Niederlanden und Großbritannien.Für Aengevelt besteht das Problem eher darin, daß die meisten Immobilien als geschlossene Fonds finanziert sind und ein Verkauf daher nicht möglich sei, ohne die eingestrichenen Steuervorteile aufs Spiel zu setzen.Auch im Westteil der Stadt seien meistens Eigentümergemeinschaften Besitzer der Immobilien.Auch wenn in diesen Fällen die Gefahr, einst genossene Steuervorteile wieder zu verlieren, nicht so groß sei, sei vor Verkäufen die Zustimmung aller Teileigentümer einzuholen.Vor diesem Aufwand schreckten Investoren zurück.

Diese schwierigen Rahmenbedingungen wollen die aus dem Rheinland stammenden Makler auch als Ursache dafür erkennen, daß sie die Nachfrage aus dem übrigen Bundesgebiet nach "Zinshäusern in Berlin" bei weitem nicht bedienen können.Aengevelt habe mehr sichere Käufer zu berlinüblichen Renditen als es Angebote an Häusern gebe.Das Interesse an Berlin sei groß.Dabei lassen die Kunden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Einkommenslage in der Stadt offenbar außer acht.Das Berliner Bruttoinlandsprodukt ist seit Jahren rückläufig, und auch der Arbeitsmarkt ist schwierig.Dem Abbau von Beschäftigung im produzierenden Gewerbe steht zwar eine Zunahme von Stellen bei Dienstleistern gegenüber, doch per Saldo fällt das Ergebnis negativ aus.Die Folge sind rückläufige Umsätze im Handel (mit 26,1 Mrd.DM 1998 minus 3,5 Prozent) - und eine geringe Bereitschaft, hohe Mieten zu zahlen.

Trotz der schlechten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind die Makler guten Mutes.Die von Berlin ausgehende "Phantasie" ist in Aengevelts Marktbericht zu weiten Teilen auf den Regierungsumzug zurückzuführen: Mit rund 36 000 neuen Arbeitsplätzen rechnen die Makler, außerdem gehen sie von einem Zuzug von 18 000 Privathaushalten aus.Wäre dem so, dann käme, wie so oft in der Vergangenheit, die Rettung aus dem Westen.

0 Kommentare

Neuester Kommentar
      Kommentar schreiben