Immobilien: Stein für Stein Stoff für die Rentenpolitik Ideen zur Altersvorsorge mit Immobilien

Eine Branche denkt um. Neu ist die Idee von den eigenen vier Wänden als Altersvorsorge zwar nicht, aber sie gerät immer stärker in den Fokus von Politik und Immobilienwirtschaft. Die demografische Entwicklung mit immer weniger Jungen, die für immer mehr Alte sorgen müssen, wird zur Chance für die Branche, die konstant mit ihrem Raubtierimage zu kämpfen hat. Und das umsomehr, als der Staat sich aus seiner Verantwortung für die Altersvorsorge zurückzieht und auf private Absicherung verweist.

Immer mehr Verbände und Experten legen der Politik eigene Vorschläge vor, wie die Immobilie in private Vorsorge und Riester-Rente eingebaut werden kann. Wirtschaftlicher Nutzen und Imagekorrektur scheinen dabei eine gleichwertige Rolle zu spielen. So hat die etwas umständlich benannte „Bündelungsinitiative in der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. - Mit einer Stimme“ in ihrem aktuellen Jahresbericht den ersten Autorenbeitrag den „Immobilien als Altersvorsorge“ gewidmet. Der Autor, Walter Klug, ist Geschäftsführer der Morgan Stanley Real Estate GmbH und zugleich Vizepräsident der Initiative. Erst danach behandeln die anderen Autoren Themen wie die öffentlich-privaten Partnerschaftsprojekte oder die Real Estate Investment Trusts (REITs).

Gleich ein komplettes Konzept für die Regierung präsentierten jetzt die Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft, darunter Haus & Grund sowie der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen). Hier geht es um die Integration der Wohnimmobilie in die staatlich geförderte Altervorsorge, sprich in die Riester-Rente. Das Kanape-Modell – die Abkürzung steht für „Bildung eines Kapitalstocks zur Kalkulation der nachgelagerten persönlichen Einkommensbesteuerung“ klingt komplizierter, als es ist.

Die Idee: Es wird ein Altersvorsorgekonto – das Riester-Vermögen – aufgebaut, aus dem Geld für den Erwerb der Immobilie entnommen werden kann. Der Vorteil für den Käufer: Er senkt seine Wohnkostenbelastung im Alter. Der Vorteil für den Staat: Im Gegensatz zur früheren Eigenheimzulage ist er durch die nachgelagerte Besteuerung am Nutzen aus der Immobilie beteiligt. Denn mit Renteneintritt wird der Gegenwert der Entnahme besteuert. Im Unterschied zum klassischen Eigenheimkauf entfällt für den Käufer jedoch – und das ist besonders für junge Familien interessant – die Doppelbelastung aus Altersvorsorgesparen und Tilgungssparen für das Wohneigentum.

Schon jetzt gibt es ein Modell, bei dem eine Zwischenentnahme aus dem Riestervertrag für den Immobilienkauf möglich ist. Der Haken dabei ist jedoch, dass die Raten schon nach 12 Monaten zurückgezahlt werden müssen. „Eine Verschnaufpause, die zu kurz ist“, meint Stefan Diepenbrock von Haus und Grund. Wer also nicht innerhalb des nächsten Jahres einen Geldsegen erwartet, hat dann gleichermaßen die Rückzahlung in seinen Riester-Topf wie auch die Zins- und Tilgungsleistungen zu bewältigen. Nach dem Kanape-Modell kann er damit einige Jahre warten, bis vielleicht die Kinder aus dem Haus sind oder sein Einkommen gestiegen ist. Zudem kann er die Höhe der monatlichen Rückzahlung variieren. Nach den Rechenbeispielen der Verfasser des Modells ist der wirtschaftliche Nutzen sogar am größten, wenn sich der Käufer für eine hälftige Rückzahlung auf sein Riesterkonto entscheidet.

Gespannt wartet die Branche jetzt auf die Reaktion der Politik. Intern hat das Konzept schon einige Anhänger gefunden, wie Andreas Schiller von der Bündelungsinitiative bestätigt. „Das eröffnet viele Chancen, auch für uns. Wir haben große Leerstände bei Büroimmobilien, da ist die Umnutzung in Wohnungen denkbar.“ Olaf Dube, Sprecher der GdW, hebt den sozialen Ansatz hervor: „Das Konzept macht es auch für kleine Leute möglich, Immobilien zu erwerben.“ Eine Möglichkeit sei auch der Kauf von Genossenschaftsanteilen. „Bei manchen Genossenschaften kann man zusätzliche Anteile erwerben, förderndes Mitglied werden.“ Den Genossenschaften gibt das Spielraum für fällige Modernisierungen, den Nutzern verschafft es ein Dauerwohnrecht und eine finanzielle Absicherung.