Immobilien: Strategien für die Niedrigzinsphase

Schon Ende vergangenen Jahres hatten die Auguren vorausgesagt, dass die Zinsen steigen würden. Das wäre eine bittere Pille für Käufer von Eigenheimen und für verschuldete Grundeigentümer gewesen, weil sie dann größere Teile ihres Einkommens für ein unverändert hohes Darlehen bezahlt hätten. Doch die Prognosen waren falsch. Baugeld ist immer noch so günstig, wie es nie zuvor war. Wer einen Kredit umschulden muss, freut sich. Zumal die Konkurrenz auf dem Markt für Hausfinanzierungen das Angebot und den Preiskampf verschärft haben.

Für die Grundeigentümer sind das gute Nachrichten: Die Kredite sind billig wie nie und die Varianten bei der Vereinbarung von Anschlusskrediten so vielfältig wie nie. Bis zu dreieinhalb Jahre im Voraus kann sich ein verschuldeter Hauseigentümer die heute billigen Zinsen sichern – wenn die Zinsbindung eines noch laufenden Darlehens in dieser Zeit endet. Mehr noch, beim Anschlusskredit kann er üppige Zinsnachlässe aushandeln, wenn er die Schulden rasch tilgt. Schwieriger sind dagegen die Finanzierungsstrategien für Eigentümer vermieteter Immobilien. Seitdem die Kapitallebensversicherungen nicht mehr steuerfrei ausgezahlt werden, müssen sie höhere Risiken eingehen, wenn sie einen Ersatz für die sonst übliche Tilgung suchen.

„Wagemutige Eigentümer vermieteter Immobilien können in einen Fondssparplan einzahlen, statt zu tilgen“, sagt Jörg Sahr, Finanzierungsexperte bei der Stiftung Warentest. Bei der Auswahl des Fonds rät er allerdings zur Vorsicht. Und noch ein Tipp: Auch Vermieter sollten die bei Eigennutzern übliche Tilgung von einem Prozent mit der Bank abschließen. In den Aktienfonds sollten sie dann jedes Jahr ein weiteres Prozent des Schuldenbetrags einzahlen – das später zur Tilgung eingesetzt wird. Das hat den Vorteil, dass das Fondsdepot nicht an das Kreditinstitut verpfändet werden muss. Der Schuldner muss dann nicht seine Fondsanteile verkaufen, um mit dem Geld seinen Schuldenberg abzutragen – kann es aber, wenn es opportun erscheint. Ohne Risiken ist das Manöver aber natürlich nicht: Entwickelt sich der Fonds schlecht, riskiert er einen Teil des Geldes, das eigentlich zur Schuldentilgung dienen soll.

Eine solche zweiprozentige Tilgung wird den Verbrauchern ohnehin von allen Seiten in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase empfohlen. Der Grund: In der Regel dauert es mehrere Jahrzehnte, bis die Schulden getilgt sind. Deshalb sollte das Geld, das derzeit aufgrund der niedrigen Zinsen gespart wird, für eine höhere Tilgung eingesetzt werden. Zwei Prozent sollten es bei selbst genutzten Objekten mindestens sein, wenn möglich sogar drei oder vier Prozent. Dann schrumpft der Schuldenberg schneller und die Summe der auf die gesamte Laufzeit bezahlten Zinsen ist außerdem geringer.

Mehr noch, die Verbraucher werden dringend davor gewarnt, sich mit geringen Tilgungen und kurzen Laufzeiten hohe Kredite aufzubürden, um sich das Traumhaus zu kaufen. Das kann zwar für die Dauer der ersten Zinsbindung gut gehen. Ist diese jedoch vorbei, dann sitzen die Immobilieneigentümer aber höchstwahrscheinlich in der Klemme: Mit fast unverändert hohen Schulden müssen sie bei dann vielleicht deutlich gestiegenen Baugeldzinsen wesentlich höhere monatliche Raten für ihr Wohneigentum bezahlen.

Finanzberater Max Herbst rät grundsätzlich zum Abschluss von Verträgen mit längerer Zinsbindung: zehn Jahre sollten es nach seiner Auffassung mindestens sein. Aber auch 15 Jahre seien mittlerweile am Markt üblich, 20 Jahre nicht ungewöhnlich. Sogar Verträge, die die monatliche Belastung bis zur vollständigen Rückzahlung der Schulden festschreiben, gibt es. Aufgrund des gewachsenen Wettbewerbs sind auch die Zinsaufschläge für längere Laufzeiten mäßig: eine Vereinbarung über 20 Jahre kostet etwa 0,6 Prozent mehr als der Standardvertrag über zehn Jahre.

Nicht jeder muss übrigens diesen höheren Preis für längere Zinsbindung zahlen. Wer gut verhandelt und seiner Bank die Tilgung aller Schulden innerhalb der Zinsbindungsfrist zusagt, kann mit einem Zinsrabatt in Höhe von maximal 0,4 Prozent rechnen. Der Grund: Auch die Kredithäuser müssen sich das von ihnen verliehene Geld von anderen borgen und bekommen dort bessere Konditionen, wenn sie einen festen Zeitraum für die vollständige Entschuldung ihrer Kreditnehmer nachweisen können.

Sparen lässt sich natürlich auch durch die Auswahl des günstigsten Kreditinstitutes. Die beste Beratung gibt es in der Regel in der Filiale der Geschäftsbanken. Dafür sind Online-Banken und -Kreditvermittler günstiger. Viele haben auch einen telefonischen Kundenservice eingerichtet, deren Kundenberater ebenfalls mit Tipps zur Seite stehen. Gemessen am Umsatz ist die Firma Interhyp mit vermittelten Darlehen im Gesamtwert von 1,3 Milliarden Euro führend unter den Online- und Telefonberatern. Dabei handelt es sich um einen Kreditvermittler, der die Akten des Schuldners so aufbereitet, dass der Aufwand der finanzierenden Bank bei der Prüfung gering ist. Im Gegenzug kann der Direkt-Finanzierer günstige Kredite von den Geldhäusern abrufen. Dabei kooperieren sie unter anderem mit Kreditgebern, die über kein eigenes Filialnetz verfügen – und daher geringere Kosten haben.