Streitpunkt Beschädigung : Hundewasserschaden

Immer wieder streiten Mieter und Vermieter: Was ist Beschädigung und was normale Abnutzung?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich arbeite als Verwalterin bei einer Wohnungsgesellschaft. Bei einer Neuvermietung übergebe ich deshalb die Wohnung an den Mieter und mache mit ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses auch die Wohnungsabnahme. Aber bei der Rückgabe der Wohnungen gibt es häufig Diskussionen darüber, ob vorhandene Schäden vom Mieter verursacht sind, ob sie nicht von ihm zu vertreten oder sogar auf normale Abnutzung zurückzuführen sind. Gibt es Regeln, die festlegen, in welchen Fällen es sich um Beschädigungen durch den Mieter handelt und wann um Abnutzung?

WAS STEHT IM GESETZ?

Gesetzliche Grundlagen, die die Lebensdauer von Ausrüstungsgegenständen, die Haltbarkeit von Anstrichen, Beschichtungen oder Fußbodenbelägen festschreiben, gibt es nicht. Aber der Gesetzgeber hat die Definition der „bestimmungsgemäßen und üblichen Nutzung“ geschaffen – auf dieser Basis haben sich in der Wohnungswirtschaft Instandhaltungsintervalle ergeben, nach deren Ablauf Böden, Anstriche oder Ähnliches überarbeitet oder erneuert werden sollten. Exakte Definitionen, was genau wie lange hält, kann es trotzdem nicht geben, denn vorzeitiger Verschleiß kann zwar dadurch eintreten, dass eine Sache unüblich genutzt wird, aber auch dann, wenn die Beanspruchung nur grenzwertig ist. Läuft man zum Beispiel häufig mit Straßenschuhen über einen Dielenfußboden, dann wird die Oberfläche schneller abgenutzt. Trotzdem ist es im Rahmen der üblichen Nutzung, solche Schuhe zeitweise in der Wohnung zu tragen. Kommt es zum Streit, kann aber oft ein Gutachter helfen. So behauptete einmal ein Mieter, ein Wasserschaden hätte Ablösungen am Holzfurnier der Wohnungseingangstür verursacht. Durch eine Probe vom Holzfurnier konnte aber zweifelsfrei nachgewiesen werden, dass erhöhte Harnstoffkonzentrationen von Hundeurin vorhanden waren, die durch die vom Mieter gehaltenen Hunde eingebracht wurden. Mithilfe der labortechnischen Analytik hätte man auch noch herausfinden können, welche Hunderasse die Urinbestandteile in die Türkonstruktion verbrachte.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Gebrauch und die Nutzung einer Wohnung sind so individuell wie der Mensch selbst. Demzufolge stellen sich unterschiedliche Abnutzungsgrade ein. Die Entscheidung darüber, ob es sich dabei um übliche Abnutzung oder Beschädigung handelt, ist davon abhängig, ob der Mieter die Wohnung und deren individuelle Ausstattung auch bestimmungsgemäß genutzt hat. Doch auch das ist ein weites Feld: Je nachdem, ob man nun einen Putzfanatiker oder einen Schluderjan als Mieter hat, wird die Wohnung unterschiedlich intensiv abgewohnt, aber auch die schlechtere Variante kann noch im Bereich des Üblichen liegen. Auch der Anstrich der erwähnten Tür muss deshalb von Zeit zu Zeit erneuert werden, egal, wie sorgfältig der Mieter ist. Hat aber Herrchens Hund dagegen gepinkelt, wurde die Tür nicht bestimmungsgemäß benutzt, sondern beschädigt.

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