Immobilien: „Studentenwohnheime“ werden endlich definiert

Der Bundesgerichtshof (BGH) will erstmals klären, wann ein Wohngebäude mietrechtlich als „Studentenwohnheim“ gilt. „Der Gesetzgeber hat den Begriff nicht definiert“, sagte der Vorsitzende Richter des 8. Zivilsenats, Wolfgang Ball, bei einer Verhandlung in Karlsruhe. Das Urteil im vorliegenden Fall aus Heidelberg soll am 13. Juni gesprochen werden.

Die Frage ist deswegen brisant, weil im Falle eines „Studentenwohnheims“ eine ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam ist, ohne dass er dafür wie sonst üblich ein „berechtigtes Interesse“ darlegen muss. Denn in Studentenwohnheimen soll die generelle Wohnungsnot der vielen Studenten gerade dadurch gelindert werden, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel stattfindet, und zwar meist nach zwei Semestern im Sinne eines „Rotationsprinzips“.

Im vorliegenden Fall klagt ein 48-jähriger Mieter gegen die Kündigung seiner Wohnung durch den Vermieter. Er wohnt seit 2004 in einem Anwesen in Heidelberg, das sich „Studentenwohnheim“ nennt. Der Vermieter hatte die Kündigung lediglich damit begründet, dass er dem ihm unsympathischen Mieter unterstellte, im Hause „aufrührerisch tätig zu sein“. Mit dieser Begründung könnte er nur durchkommen, wenn es sich rechtlich um ein Studentenwohnheim handelt.

Sonst kann ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ vorweist. Das liegt vor, wenn der Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“ oder der Vermieter Eigenbedarf anmeldet.

Vieles – so BGH-Richter Ball – spricht hier eher dafür, dass es sich rechtlich um ein Studentenwohnheim handelt: Die Baugenehmigung war 1972 für ein Studentenwohnheim beantragt worden. Doch ein Punkt ist umstritten: Der Vermieter schließt mit den Studenten regelmäßig auf ein Jahr befristete Verträge ab. Diese verlängern sich, wenn der jeweilige Student nicht drei Monate vor Ablauf des Semesters kündigt. Hier hakte die Vorinstanz – das Heidelberger Landgericht – ein. Es sah kein konstant verwirklichtes „Rotationsprinzip“. Deshalb handele es sich rechtlich nicht um ein Studentenwohnheim. Der für die Kündigung genannte Grund sei unzureichend. dapd