Studie zum Immobilienmarkt in Berlin : Jetzt werden auch schwierige Grundstücke bebaut

Projektentwicklerstudie: Der Wohnungsneubau erreicht in Berlin 2015 eine neue Spitze. Neue Wohnungen werden etwas kleiner und in der Vermietung etwas billiger. Der Trend geht in die Außenbezirke.

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Freie Sicht bis zum Fernsehturm. Immobilienentwickler sehen Marzahn als Standort für neue Wohnungsbauprojekte.
Freie Sicht bis zum Fernsehturm. Immobilienentwickler sehen Marzahn als Standort für neue Wohnungsbauprojekte.Foto: Paul Zinken/ dpa

Der Wohnungsbau in Berlin wird sich in den nächsten Jahren an den Stadtrand und ins Umland verlagern. „Der Trend geht in die Außenbezirke“, sagt André Adami, Berliner Niederlassungsleiter des Beratungsunternehmens Bulwiengesa. Nach seiner Überzeugung führt vor dem Hintergrund der stark wachsenden Einwohnerzahl kein Weg daran vorbei, auch in Hellersdorf und Marzahn, in Reinickendorf und der Wasserstadt Spandau Wohnungen zu bauen.

Gordon Gorski, Geschäftsführer von Hochtief Projektentwicklung, sieht darüber hinaus das Umland wieder im Kommen: Weil das Wohnen im Stadtzentrum immer teurer werde, würden „perspektivisch“ – also in einem Zeitraum von zehn Jahren – die Gemeinden rund um Berlin für Projektentwickler, die Wohnungen errichten, an Bedeutung gewinnen.

Grundlage dieser Einschätzungen ist die neue Studie „Der Immobilienmarkt in Berlin“, die Bulwiengesa im Auftrag von Hochtief Projektentwicklung erarbeitet hat. Die auch als Projektentwicklerstudie bekannte Untersuchung, die seit 2007 jährlich durchgeführt wird, zeichnet das Bild eines anhaltenden Booms auf dem Berliner Immobilienmarkt.

Im Einzelhandel ist eine gewisse Sättigung eingetreten

Noch nie seit Beginn der Erhebungen entstanden in Berlin so viele Wohnungen, Büros und Hotels wie 2015. Das so genannte Projektentwicklungsvolumen legte gegenüber dem Vorjahr um 15 Prozent auf sieben Millionen Quadratmeter zu. Diese Zahl erfasst Projekte mit einer Mindestgröße von tausend Quadratmetern, die entweder in Bau sind, seit 2012 fertig gestellt wurden oder voraussichtlich bis 2019 abgeschlossen sein werden.

„Das Wohnen steht dabei stark im Vordergrund“, stellt Adami fest. 72 Prozent des Projektentwicklungsvolumens entfallen auf Wohngebäude, während Bürogebäude (21 Prozent) und Hotels (sieben Prozent) einen deutlich geringeren Anteil haben. Nicht einbezogen wurden in diesem Jahr Einkaufszentren und andere Einzelhandelsimmobilien. In diesem Bereich, so die Begründung von Adami, sei nach dem Boom der vergangenen Jahre eine gewisse Sättigung eingetreten.

Ganz anders beim Wohnen: „Die hohe Nachfrage, sowohl auf der Mieter- als auch auf der Investorenseite, schafft ein anhaltend günstiges Umfeld“, sagt Projektentwickler Gordon Gorski. Noch konzentriert sich das Baugeschehen dabei auf das Stadtzentrum, wobei im Verhältnis zur Einwohnerzahl Mitte ganz vorne liegt.

Städtische Gesellschaften haben fast 10.000 Wohnungen im Bau oder in der Planung

Das allerdings wird sich nach Einschätzung Adamis nicht zuletzt deshalb ändern, weil Wohnungsbaugenossenschaften und städtische Wohnungsbaugesellschaften eine immer aktivere Rolle beim Wohnungsbau spielen werden. Sie könnten beim Bieterwettkampf um die teuren innerstädtischen Grundstücke nicht mithalten und errichteten deshalb vor allem außerhalb des S-Bahn-Rings Wohnungen, sagt Adami.

Erstmals überhaupt hat Bulwiengesa auch die Entwicklertätigkeit dieser nicht profitorientierten Bestandshalter untersucht und in der Studie separat ausgewiesen. Demnach haben die städtischen Wohnungsbaugesellschaften derzeit fast 10.000 Wohnungen im Bau oder konkret in der Planung.

Eine erste Folge dieses Engagements ist bereits festzustellen: Weil die landeseigenen Gesellschaften bei den Mietforderungen zurückhaltender sind und zudem auch geförderte Wohnungen mit einer Anfangsmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter errichten, werden die Neubauwohnungen im Mittel günstiger.

In Zahlen: Während die Durchschnittsmiete von bereits fertig gestellten Neubauwohnungen nach den Berechnungen von Bulwiengesa 11,31 Euro pro Quadratmeter beträgt, sind es bei den in Bau oder Planung befindlichen „nur“ 10,78 Euro pro Quadratmeter.

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