Teilungserklärung: Dokument mit Fallstricken

Welche Bedeutung hat die „Teilungserklärung“? Experten bezeichnen das Papier gerne als „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft, was schon viel über die Bedeutung aussagt.

Das Dokument legt zum einen verbindlich fest, welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Wohnung gehören und enthält Nutzungsvorgaben. Zum anderen beinhaltet das Dokument die Gemeinschaftsordnung. Diese regelt, vergleichbar mit einer Vereinssatzung, die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und im Verhältnis zur Verwaltung.

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde. Sie wird mit Entstehen der Eigentümergemeinschaft ins Grundbuch eingetragen. Dazu muss ein Aufteilungsplan mit eingereicht werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Erklärung später im Prinzip nur einstimmig ändern. Das geänderte Dokument wird dann gemeinschaftlich beim Notar unterschrieben und beglaubigt, erklärt Herbert Grziwotz, Notar im bayerischen Regen.

Kaufinteressenten sollten das Regelwerk unbedingt lesen, bevor sie in konkrete Verhandlungen einsteigen. Denn sie müssen es akzeptieren, wie es ist. Wem die Vorgaben nicht passen, sollte vom Kauf Abstand nehmen, empfiehlt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in einem Ratgeber. Mit dem Erwerb der Wohnung wird das Papier Teil des notariellen Kaufvertrags.

Wer erstellt die Teilungserklärung?

Bei Neubauten ist das meist Sache des Bauträgers. Für Bestandsimmobilien übernimmt der von Miet- in Eigentumswohnungen umwandelnde Hauseigentümer die Aufgabe. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet das rechtliche Korsett. Es gibt jedoch großen Gestaltungsspielraum. Das kann nachteilig sein für angehende Miteigentümer, etwa bei den Stimmrechten in der Eigentümerversammlung. Auch Notare wirken gegebenenfalls an der Erstellung einer Teilungserklärung mit.

Was steht genau im Dokument?

Im ersten Teil werden die zur einzelnen Wohnung gehörenden Räume beschrieben. Dazu zählen unter anderem auch Keller, Trockenboden, Garage, Fahrradstellplatz, Garten oder Terrasse. Die Maße sind mitunter ebenfalls notiert.

Außerdem ist das Gemeinschaftseigentum aufgelistet: Gänge, Flure, Aufzüge. Vielfach werden zudem Fenster, Türen, Balkone oder Rasenflächen genannt und zugewiesen. „In einer guten Erklärung ist möglichst alles präzise zugewiesen, damit es keinen Streit gibt“, sagt der Münchner Anwalt Marcus Reidel. Die Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind im Aufteilungsplan eingezeichnet.

Die Gemeinschaftsordnung als zweiter Bestandteil der Teilungserklärung kann ähnlich einer Hausordnung beispielsweise Ruhezeiten vorschreiben. Deutlich wichtiger sind jedoch Vorgaben zu Zahlungsverpflichtungen, zur Hausverwaltung und zur Eigentümerversammlung, etwa zum Stimmrecht. Die Frage, ob die Stimmen nach Objekt-, Kopf- oder Wertprinzip zählen, entscheidet wesentlich über den Einfluss des einzelnen Eigentümers auf zukünftige Beschlüsse.

Worauf sollten Käufer noch achten?

Dem Käufer verrät das Schriftstück noch mehr: Die Teilungserklärung enthält Informationen darüber, wie die Immobilie und andere Gebäudeflächen genutzt werden dürfen. Ist in der Wohnung nur das Wohnen erlaubt, kann sie als Ferienwohnung dienen oder gewerblich genutzt werden, etwa als Praxis oder Büro?

Thema eigener Garten in Sondernutzung: Wie hoch darf der Zaun sein? Ist ein Gartenhäuschen erlaubt? Und beim Gemeinschaftseigentum: Sind Stellplätze oder Garagen für alle da, oder besteht eine Sondernutzung, die einer bestimmten Wohnung zugeordnet ist? Ist der Rasen ausschließlich für die Bewohner aus dem Erdgeschoss? Käufer sollten auch nachsehen, ob für Freiflächen wie Rasen- und Trockenplätze besondere Nutzungsrechte bestimmter Eigentümer verankert, und damit die Rechte anderer beschränkt sind.

Wer seine Wohnung später vermieten möchte, muss sich im Klaren sein, „dass Mietrecht und Gemeinschaftsordnung einander widersprechen können“, sagt Anwalt Marcus Reidel. Den Konflikt muss dann der Vermieter lösen.

Was sind die klassischen Fallstricke des Dokuments?

Der Juristin des Vereins „Wohnen im Eigentum“, Sandra Weeger-Elsner, fällt zuerst das Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung ein. „Bauträger und Investoren gehen am liebsten nach dem am Miteigentumsanteil orientierten Wertprinzip vor, weil sie dadurch bis zum Verkauf aller Wohnungen die meisten Stimmrechte haben.“ Werden über diese Mehrheit teure Beschlüsse durchgewunken, muss der Einzeleigentümer die Kosten wohl oder übel mittragen.

Notar Grziwotz macht auf die Öffnungsklausel aufmerksam. Diese erlaubt der Eigentümergemeinschaft, Beschlüsse zu fassen, die vom WEG und der Teilungserklärung abweichen. „Das ist oft beim Maßstab der Kostenverteilung so“, sagt er. Ein Blick in die Beschlusssammlung gibt Aufschluss. Dort stehen außerdem Informationen über die Instandhaltungsrücklage sowie gemachte oder anstehende Sanierungen und Reparaturen.

(dpa)