Immobilien : Teuer verkauft

Steht dem Makler auch dann die Provision zu, wenn der Interessent selbst mit dem Verkäufer verhandelt?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Mieter einer Wohnung, die zum Verkauf steht. Das erfuhr ich, weil ein Makler die Wohnung besichtigen wollte. Diesen Makler suchte ich auf, da ich mir überlegt hatte, die Wohnung selbst zu kaufen. Für den Erfolgsfall habe ich dem Makler eine Provision versprochen, wobei wir schriftlich vereinbarten, dass der Kaufpreis nicht mehr als 220 000 Euro betragen dürfe. Da der Verkäufer fast 80 000 Euro mehr Geld erhalten wollte, habe ich mit ihm selbst verhandelt. Letztendlich einigten wir uns auf 275 000 Euro. Muss ich jetzt noch die Provision des Maklers zahlen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ein Anspruch auf die Maklerprovision entsteht grundsätzlich bei Abschluss des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrages, soweit ein Maklervertrag geschlossen oder die Provision anderweitig versprochen wurde. Dies allein genügt jedoch noch nicht, denn ebenfalls erforderlich ist eine sogenannte wirtschaftliche Identität zwischen dem beabsichtigten und dem letztlich zustande gekommenen Hauptvertrag, also dem Kaufvertrag. Daran fehlt es, wenn der Inhalt des tatsächlich geschlossenen Hauptvertrages mit dem zunächst angestrebten Vertrag nicht gleichwertig ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn zunächst ein Mietvertrag angeboten wurde, letztlich aber ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Insofern muss sich das zunächst angestrebte und das schließlich realisierte Geschäft für den Auftraggeber als wirtschaftlich identisch darstellen, wobei unerhebliche Abweichungen unschädlich sind. Der Provisionsanspruch eines Maklers gemäß § 652 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) entsteht aber auch dann nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Kaufpreis erheblich übersteigt – dies ist durch die Rechtsprechung mehrfach bestätigt worden. Auch dann nämlich ist eine wirtschaftliche Identität nicht gegeben, da es in diesem Fall an der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des vorgestellten mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag fehlt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Gehen die Parteien bei Abschluss eines Nachweismaklervertrages gemeinsam von einer bestimmten geäußerten Kaufpreisvorstellung aus, und kann der Interessent letztlich das Objekt nur zu einem deutlich höheren Kaufpreis erwerben, erreicht er damit wirtschaftlich in keinster Weise das avisierte Ziel, welches er letztlich bereit war, dem Makler zu honorieren. Die obergerichtliche Rechtsprechung sieht Preisdifferenzen zwischen 10 und 20 Prozent als für den Makler provisionsunschädlich an. Bei einer Abweichung von 25 Prozent, wie in Ihrem Falle, ist allerdings die Grenze eines möglichen Verhandlungsrahmens aufgrund verhandlungsbedingter Unsicherheiten eindeutig überschritten. Da Sie zudem selbst mit dem Eigentümer verhandelt haben, hat der Makler auch keine Vermittlungsleistung erbracht. Sie müssen also keine Provision zahlen.

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