Immobilien: Teure Trümmer

Sein Grundstück in Berlin Mitte hat Helmut Maier nie zurück bekommen. Zuerst fielen im Krieg Bomben auf das Areal und zerstörten das Haus, das auf dem Grundstück stand. Dann verboten ihm die Alliierten, die Trümmer zu beseitigen – das seien Rohstoffe, die zum Wiederaufbau Berlins gebraucht würden. Schließlich enteignete auch noch die DDR den Immobilieneigner Maier. Nach der Wende musste sich der Mann an den Gedanken gewöhnen, dass er das Eigentum nicht zurück bekommen würde. Aber immerhin auf eine Entschädigung durfte er hoffen. Da dachte Maier schon, dass ihn grundstückstechnisch nichts mehr überraschen könne.

Er hat sich geirrt. Jetzt nämlich forderte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen den Mann auf, nachzuweisen, dass er für die Trümmerbeseitigung nach dem Krieg ordnungsgemäß bezahlt hat. Wenn Maier keine Rechnung über die Trümmerbeseitigung vorlegen könne, werde „ein Abschlag in Höhe von 50 Prozent des üblichen Wertes des Grund und Bodens“ vorgenommen. Kostenpunkt für Maier: rund 32000 Euro – um diesen Betrag soll seine Entschädigung gekürzt werden.

Maiers Fall ist ein besonders kurioses Beispiel für den einstweilen schwer nachvollziehbaren Umgang von Ämtern mit Grundeigentümern. Es ist aber auch ein Beispiel dafür, wie teuer die Entdeckung unbekannter Altlasten auf Grundstücken kommen kann. Diese bittere Erfahrung müssen Grundeigentümer in Berlin und Brandenburg häufiger machen. Altöl, Lackreste oder auch einmal ein Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg – für die Umweltsünden früherer Generationen muss der heutige Eigentümer zahlen. Und die Behörden können ihn sogar dazu zwingen, Altlasten zu beseitigen.

„Die geplante Kürzung der Entschädigung im Fall Maier ist ein klarer Verstoß gegen das Entschädigungsgesetz“, sagt der auf Grundstücksrecht im Osten spezialisierte Rechtsanwalt Gunnar Schnabel. Paragraf 3 des Entschädigungsgesetzes lege fest, nach welcher Methode die vom Bund an frühere Eigentümer ausgezahlte Summe berechnet werden müsse. Zusätzliche Abschläge für die Trümmerbeseitigung seien nicht vorgesehen. Ausgegangen werde vom „Einheitswert“ des Grundstückes aus dem Jahr 1935. Dieser Betrag werde im Falle eines unbebauten Grundstückes mit 20 multipliziert. Von dieser Summe werde wiederum ein Abschlag in Höhe von 20 bis maximal 95 Prozent vorgenommen: Je höher der Wert des Grundstücks, desto höher der Abschlag.

Ein kräftiger Abschlag

Beim zuständigen Amt zur Regelung offener Vermögensfragen sagt Brigitte Süßmuth, dass die Behörde bei „rund einem Drittel aller Entschädigungsfälle“ ähnlich wie bei Maier vorgehe. Grundlage für dieses Verfahren sei der „Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder“ vom 7. März 1995. Darin heißt es, dass bei der Bewertung eines Grundstückes ein Abschlag von 50 Prozent des Grundstückswertes vorzunehmen sei, wenn auf der Liegenschaft nicht mehr nutzbare Gebäudereste standen.

„Dieser Erlass ist auf diesen Entschädigungsfall überhaupt nicht anwendbar“, sagt dagegen Rechtsanwalt Schnabel. Die Beseitigung der Trümmer nach dem Krieg habe keine Kosten verursacht, sondern sei im Gegenteil ein hochprofitables Geschäft gewesen. Die dort von „Trümmerfrauen“ geborgenen Baustoffe seien beim Wiederaufbau des zerstörten Landes teuer gehandelt worden.

Der betroffene, frühere Hauseigentümer, der sich um seine Entschädigung geprellt fühlt, kann dies sogar belegen. Er hat das „Verordnungsblatt für Groß-Berlin“ vom 24.September 1947 beschafft. Darin heißt es, dass „Altbaustoffe, Baureste und sonstige verwertbare Stoffe sowie Bestandteile und Zubehör des ehemaligen Bauwerks in das Eigentum von Groß-Berlin übergehen.“ Bereits ein Jahr zuvor hatte die „Alliierte Kommandatura“ eine Anordnung getroffen, die „die Entfernung oder Vernichtung von Baumaterialien aus zerstörten Gebäuden und Bauwerken untersagt.“

Das Bundesamt wird eingeschaltet

Inzwischen hat das Landesamt den strittigen Fall Maier an das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen weitergeleitet. Das Bundesamt soll einen Rat geben, wie hier zu entscheiden ist. Referentin Claudia Becker sagt: „Wenn der Eigentümer plausibel begründen kann, dass die Trümmer wertsteigernd waren und keine Kosten verursacht haben, dann kann dies berücksichtigt werden.“ In der Regel würden die Landesämter bei zerstörten Häusern jedoch den Erlass befolgen und die Entschädigung kürzen.

Schätzungen zufolge wird der Bund auf Grundlage des Entschädigungsgesetzes etwa 15 Milliarden Euro an frühere Eigentümer nicht restituierter Grundstücke überweisen müssen. Die ersten Zahlungen werden im Januar kommenden Jahres fällig. Alteigentümer erhalten den ermittelten Betrag in fünf gleichen Jahresraten ausgezahlt, die erste 2004. Nimmt Maier den Abzug wegen der Trümmerbeseitigung hin, dann bekommt er nur 140 Euro je Quadratmeter vom Bund, sonst wären es 274 Euro je Quadratmeter – der heutige Bodenrichtwert beträgt rund 1600 Euro je Quadratmeter.

Besser gestellt sind Alteigentümer, die ihr früheres DDR-Grundstück zurück bekamen – wenn es nicht durch Altlasten verseucht ist. Denn bei der Restitution gilt der Grundsatz: Das Eigentum wird übertragen „wie es steht und liegt“. Das heißt: Hatten Militärs auf dem Grundstück Panzer gewaschen oder volkseigene Betriebe Chemikalien verschüttet, dann könnte die Beseitigung der dabei in den Boden gelangten Gifte mehr kosten, als das Grundstück wert ist (siehe Kasten).

Nach Angaben von Andrea Neuhahn, Referatsleiterin Bodenschutz und Altlasten in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gibt es auf Berliner Boden 8000 Verdachtsfälle auf Altlasten. Erhärtet sich der Verdacht, kann der Senat dem Grundeigentümer zwingen, die Altlasten auf eigene Kosten zu beseitigen. Seit Inkrafttreten des Bodenschutzgesetzes am 1.März 1999 können sogar frühere Eigentümer zur Kasse gebeten werden – aber nur, wenn sie das Grundstück nach Inkrafttreten des Gesetzes verkauft hatten.

Besonders schwer belastet sind frühere Industriestandorte in den Ostberliner Stadtteilen Ober- und Niederschöneweide. Hier haben Bund und Berlin 80 Millionen Euro für die Beseitigung von Öl, Lacken, FCKW und andere Giften aufgewandt. Von den Kosten konnten sich Investoren, die Grundstücke erworben und Arbeitsplätze geschaffen hatten, freistellen lassen. Diese Regelung zur „Beseitigung von Investitionshemmnissen“ gilt für das ganze östliche Stadtgebiet.

Nicht nur im Osten der Stadt machen Grundeigentümer unliebsame Entdeckungen, sondern auch im Westen. „Relativ häufig findet man Schwermetalle: Blei, Kupfer, Arsen, Quecksilber oder Kadmium“, sagt Christiane Ehrig vom Umweltamt im Bezirk Steglitz. Aufgrund der langen Industriegeschichte der Stadt sei es nicht ganz leicht, verdächtige Flächen zu entdecken: Weil Berlin rasch expandierte, entstanden Wohnhäuser häufig auf früherem Fabrikgelände – lange Jahre ohne die Böden zuvor auf Altlasten zu prüfen. Auch der Krieg hinterließ eine giftige Spur: Weil Schutt zerstörter Häuser auf den Grundstücken liegen blieb, lagern im Erdreich manchmal Bleirohre, giftige Holzlacken oder Schlackeaufschüttungen aus den Zwischenböden. Auch das Feuer infolge von Bombenangriffen erzeugte giftige Stoffe, die zum Teil noch heute im Erdreich lagern und erst bei Ausschachtungen entdeckt werden.

Kontaminierte Grundstücke werden von Senat und Bezirken in einem „Kataster verdächtiger Flächen“ erfasst. Wer ein Grundstück erwerben will, kann dieses einsehen, wenn der Eigentümer ihm hierfür eine Vollmacht erteilt. Verkäufer können die Haftung für Altlasten im Kaufvertrag ausschließen. Doch dies gilt laut Rechtsanwalt Schnabel nur für nicht gewerblich tätige Verkäufer. Und auch diese müssen mit Schadensersatzforderungen rechnen, wenn sie Käufern Wissenswertes über frühere Nutzer des Areals verschwiegen. Wer nicht alles Wissenswertes mitteile, könne wegen „arglistiger Täuschung“ zur Rechenschaft gezogen werden. Der ganze Kaufvertrag sei dann anfechtbar.

Noch strengere Regeln gelten für gewerbliche Grundstückshändler: Diese hafteten grundsätzlich gegenüber privaten Käufern. Doch auch das ist im Ernstfall nicht immer eine Hilfe, weil sich gewerbliche Gesellschaften dem Zugriff der Gläubiger entziehen können: Übersteigt die geforderte Summe ihr Grundkapital, dann geht die Firma in die Insolvenz – und der Käufer bleibt auf den Altlasten sitzen.