Tipps zur Haussanierung : Vom Keller bis zum Dach

Die Sanierung einer Eigentumswohnanlage ist ein Mammutprojekt. Ein guter Architekt hilft – Fördergelder vom Staat ebenfalls.

Günter Kohlbecker
Aufgerüstet. Im Wesentlichen gibt es zwei Gründe für die Modernisierung einer Wohnanlage: die vom Gesetzgeber geforderte energetische Sanierung oder die Erhöhung des Wohnwerts eines in die Jahre gekommenen Hauses.
Aufgerüstet. Im Wesentlichen gibt es zwei Gründe für die Modernisierung einer Wohnanlage: die vom Gesetzgeber geforderte...Foto: p-a/dpa

Wer eine Wohnanlage sanieren will, entschließt sich zu einer langfristigen Investition. Eigentümer müssen das Für und Wider abwägen und den richtigen Zeitpunkt finden. Unterstützt werden sie dabei von der Hausverwaltung: Sie muss Rücklagen bilden, sich über geltende und geplante Gesetze informieren und den Eigentümern eventuell erforderliche Veränderungen vorstellen – ein Überblick.

GEMEINSCHAFTS- & SONDEREIGENTUM

Eine Eigentumswohnanlage besteht – juristisch gesehen – aus dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum. Eine Definition der Begriffe gibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Vereinfacht lässt sich sagen: Alles, was zum Bestand und Betrieb des Gebäudes nötig ist, gehört der Gemeinschaft. Das sind zum Beispiel alle Teile, die für die Standfestigkeit des Hauses erforderlich sind, dann die Außenhaut (Fassade mit Fenstern, Balkone mit Geländer, Dach und Untergeschoss), aber auch Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Wasserrohre, Tiefgarage und Außenanlagen. Das Sondereigentum dagegen bezieht sich auf die einzelnen Wohnungen und umfasst alle nichttragenden Teile in der Wohnung, außerdem Bodenbeläge, Türen und Einbauten sowie Sanitärelemente.

Die Abgrenzung erfolgt bei jedem Gebäude in einer individuellen Teilungserklärung, die ins Grundbuch eingetragen wird. Später kann sie nur durch Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Außerdem wichtig: Veränderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen nur nach Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen werden. Das betrifft auch Teile, die das Aussehen des Gebäudes beeinflussen, zum Beispiel das nachträgliche Anbringen eines Sonnenschutzes oder der Anbau einer Verglasung, die den Balkon in einen Wintergarten verwandelt.

DER ARCHITEKT
Die Hausverwaltung wird sich für die Planung der Sanierung einen Architekten zu Hilfe holen. Dessen Aufgabenstellung ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt: Sie verlangt möglichst geringe Energieverluste beim Betrieb eines Gebäudes und gibt entsprechende Wärmedurchgangskoeffizienten – sogenannte U-Werte – für die Sanierung der Außenhülle vor. Der Architekten muss nun die wirtschaftlichste Lösung finden und die verschiedenen Bauteile des Bestandes mit bewährten und marktüblichen Baustoffen kombinieren. Dabei hat er in erster Linie die Interessen seines Auftraggebers – der Hausverwaltung als Vertreterin der Eigentümer – zu beachten.

Zur korrekten Information der Eigentümergemeinschaft gehören Aussagen über die technische Ausführung sowie die Angabe der voraussichtlichen Kosten und des Zeitrahmens. Dies geschieht bei einer turnusmäßigen oder extra hierfür einberufenen Eigentümerversammlung. Liegen die geschätzten Kosten über den Rücklagen, so ist ein Beschluss über die weitere Vorgehensweise durch die Hausverwaltung herbeizuführen.

DIE ENERGETISCHE SANIERUNG

Im Wesentlichen gibt es zwei Gründe für die Modernisierung einer Wohnanlage: die vom Gesetzgeber geforderte energetische Sanierung oder die Erhöhung des Wohnwerts eines in die Jahre gekommenes Hauses.

Die energetische Sanierung wird durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) veranlasst. Ihr Schwerpunkt liegt beim Dämmen der Gebäudehülle, um ein Entweichen der Wärme zu verringern und so Energie zu sparen. Das betrifft zum einen die Außenhaut, also die Dämmung der Außenwände und Fenster mit besserem Wärmeschutz. Es ist die umfangreichste Tätigkeit und beeinträchtigt die Bewohner am meisten. Bei der Auswahl von Stärke und Material der Dämmung muss der Architekt auch den Brand- und Schallschutz im Blick haben.

Um die nach oben steigende Wärme möglichst lange im Gebäude zu halten, ist außerdem die oberste Decke gemäß den Vorgaben der EnEV zu dämmen. Und weil aus dem Keller die Kälte des Erdreichs aufsteigt, verlangt die Verordnung auch einen Schutz der untersten Geschossdecke. In Abhängigkeit von den örtlichen Verhältnissen werden dafür entweder die Wände außen bis auf Frosttiefe oder bis zum Fundament freigelegt und gedämmt. Oder die Decke erhält im Untergeschoss – also im kalten Bereich – eine entsprechende Dämmung.

Neben der Dämmung kommt auch die Energiegewinnung auf den Prüfstand. Der Einsatz von Brennwerttechnik bei Kessel und Kamin steigert die Wirtschaftlichkeit und senkt die Abgasbelastung. Bei der Verwendung erneuerbarer Energien für Heizung und Warmwasser ist zu bedenken, dass ein Wechseln des Energieträgers zum einen von den kommunalen Versorgungsleitungen und zum anderen von den örtlichen Gegebenheiten abhängig ist. So braucht man für Hackschnitzel oder Pellets zum Beispiel große, gut erreichbare Lagerflächen.

Die Warmwasserversorgung können Kollektoren auf der Dachfläche teilweise oder vollständig übernehmen. Der Architekt wird das Dach hinsichtlich Himmelsrichtung und Neigung prüfen, ebenso den derzeitigen Gebrauch und eine eventuell geplante andere Nutzung, etwa für den Einsatz von Fotovoltaik. Der Unterschied liegt in den Kosten: Das Warmwasser kommt den Bewohnern zugute, der erzeugte Strom in Form der Einspeisevergütung den Eigentümern.

DIE FÖRDERUNG
Die Eigentümer von Gebäuden erhalten für energetische Sanierungen Darlehen oder Zuschüsse, zum Beispiel von der KfW-Bank oder den Kommunen. Sie sind an bestimmte Bedingungen gebunden – etwa die Vorlage einer differenzierten Kostenschätzung oder eine Auftragserteilung erst nach Zusage der Förderung.

Wer die Kosten für eine energetische Sanierung auf seine Mieter umlegen will, muss bestimmte Kriterien einhalten. So müssen Mieter über die Art und Dauer der Tätigkeiten rechtzeitig informiert und die Kosten bei den Rechnungen gesplittet werden. Es ist Sache der Hausverwaltung darauf zu achten, dass die Verträge mit den Handwerkern nach diesen Kriterien aufgebaut sind und entsprechend abgerechnet werden.

DIE FOLGEN FÜR MIETER & VERMIETER

Für die Mieter heißt es nach Abschluss der energetischen Sanierung: Ihre monatliche Belastung steigt um das gesetzlich erlaubte Maß. Die Heizkosten werden sinken, wobei die Verringerung von der Lage der Wohnung im Gebäude und vom Heizverhalten in den Wohnungen neben, über und unter einem abhängig ist. Auch der Anteil der Fensterflächen und letztlich das eigene Wohnverhalten spielen eine Rolle.

Die Frage, wie schnell sich eine energetische Sanierung amortisiert, hängt ebenfalls von mehreren Faktoren ab: Wie verhält sich die kalkulierte Heizkostenersparnis zu den anteiligen Kosten der Sanierung? Wie schätzt man die steigenden Energiekosten ein? Und können die Mieter die Mieterhöhung überhaupt tragen oder sind einige zum Auszug gezwungen? Auch ist zu bedenken, dass die umlagefähigen Kosten nur in kleinen Raten langfristig im Rahmen der erhöhten Miete an die Eigentümer zurückfließen, während sie die Sanierung sofort bezahlen müssen.

DIE WOHNWERTERHÖHUNG
Da der Aufwand einer energetischen Sanierung das ganze Gebäude betrifft und die Kosten erheblich sind, sollten Eigentümer überlegen, ob durch weitere Änderungen – die letztlich nur noch einen geringen Mehraufwand darstellen – der Wohnwert erheblich verbessert werden kann. Die anteiligen Mehrkosten sind dann als Investition in die Zukunft zu betrachten.

Angesichts der alternden Bevölkerungsstruktur sollten man hier vor allem das Thema Barrierefreiheit im Blick haben. Die hauptsächlichen Änderungen betreffen dabei im Gemeinschaftseigentum den Eingangsbereich und im Sondereigentum den Umbau der Bäder sowie die Übergänge zu den Balkonen.

Günter Kohlbecker ist Bauingenieur und freier Autor.

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