Immobilien: Treuhänder und Glauben

WAS STEHT INS HAUS?

Unser Finanzberater hat uns empfohlen, aus steuerlichen Gründen eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin zu kaufen. Wir wohnen in München. Die Preise in Berlin sind derzeit im Gegensatz zu München sehr günstig. Ein Bauträger hat uns eine Altbauwohnung angeboten. Wir sollten lediglich eine notarielle Vollmacht unterzeichnen, alles Weitere werde dann von einem Treuhänder veranlasst. Unser Finanzberater gab an, dass es aufgrund der guten Zahlen unnötig sei, die Wohnung vorher zu besichtigen. Könnten wir hierbei auf eine sog. „Schrottimmobilie“ hereinfallen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Unter einer „Schrottimmobilie“ versteht man eine so gut wie wertlose Immobilie oder Eigentumswohnung. Dieses Wort ist derzeit in aller Munde. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit seinem Urteil vom 29.06.2010 (XI ZR 104/08) mit den Rechten von Erwerbern sog. Schrottimmobilien zu befassen. Es wurden Schadensersatzansprüche beispielsweise für den Fall zugesprochen, wenn zu niedrige Angaben über die Höhe von Nebenkosten, hier Vertriebsprovisionen, gemacht wurden. Ein Käufer geht natürlich immer davon aus, dass der Kaufpreis auch dem Wert der erworbenen Eigentumswohnung entspricht. Wenn sich dann herausstellt, dass beträchtliche Beträge auf Vertriebsprovisionen oder Gelder für den Treuhänder entfallen, dies zuvor auch nicht ausdrücklich gegenüber dem Käufer offengelegt wurde, kann man von einer arglistigen Täuschung sprechen. Dem Käufer würde dann ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen, er wäre so zu stellen, als ob er die Wohnung niemals gekauft hätte. Er kann also die Rückabwicklung der Verträge verlangen. Lediglich erhaltene Mieten oder eine Steuerersparnis wären anzurechnen. Dennoch empfiehlt sich Vorsorge statt späterer rechtlicher Auseinandersetzungen. An einen Wohnungskauf sollte man grundsätzlich nicht naiv herangehen. Ihr neues Auto schauen Sie sich doch auch vorher an oder fahren es gar zur Probe. Daher sollte auch eine Kapitalanlage vor dem Ankauf immer ordentlich geprüft werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Zunächst empfehle ich Ihnen, sich über die zu erwerbende Eigentumswohnung und die Umgebung zu informieren. Dies kann durch eine persönliche Besichtigung geschehen. Sie können auch einen Bausachverständigen beauftragen, der Ihnen über die Bausubstanz oder den Instandhaltungszustand Auskunft geben kann. Wenn Ihnen zu viele Verträge vorgelegt werden, empfehle ich dringend, einen Anwalt zu konsultieren und ihm die Vertragsentwürfe vorzulegen. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie auch einen Blick in die Beschlusssammlung werfen, damit Sie wissen, ob evtuell kostenauslösende Maßnahmen beschlossen wurden. Jedenfalls sollten Sie den Kauf keinem Treuhänder überlassen, sondern persönlich den Termin vor dem Notar wahrnehmen. Der Notar beantwortet Fragen zum Kaufvertrag und belehrt zu etwaig bestehenden Risiken.