Trotz Finanzkrise : Kein Einbruch auf den Immobilienmärkten

Positive Entwicklung in Berlin und Potsdam: Mehr Hotels, Büros und Wohnungen geplant.

Christian Hunziker

Wer mit offenen Augen durch Berlin geht, erblickt zahlreiche Orte, die friedlich vor sich hin dämmern, obwohl sich eigentlich früheren Ankündigungen zufolge schon längst die Kräne drehen sollten. Still ruht zum Beispiel die Nordostecke des Leipziger Platzes, wo Orco Germany im zweiten Quartal dieses Jahres mit den Bauarbeiten beginnen wollte. Noch immer bieten im Zoobogen neben dem Bahnhof Zoo Billiganbieter ihre Waren an, obwohl doch die Bayerische Bau und Immobilien Gruppe seit Jahren die Revitalisierung des Fünfziger-Jahre-Komplexes verspricht. Und nichts tut sich am Standort des ehemaligen DDR-Gesundheitsministeriums am Alexanderplatz, wo schon seit Monaten ein Hotel in die Höhe wachsen sollte.

Hat also die Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise den Berliner Immobilienmarkt in ihrem lähmenden Griff? Nein, sagt Andreas Schulten vom Marktforschungsinstitut Bulwien Gesa. Er verweist auf eine soeben veröffentlichte Studie, die sein Institut im Auftrag der Berliner Niederlassungen der Hochtief Projektentwicklung GmbH und der TLG Immobilien GmbH erstellte. Demnach beträgt das Projektentwicklungsvolumen in Berlin und Potsdam derzeit rund fünf Millionen Quadratmeter Nutzfläche und damit nur acht Prozent weniger als vor einem Jahr, als die Auswirkungen der Krise noch nicht abzuschätzen waren.

Das heißt allerdings nicht, dass diese fünf Millionen Quadratmeter alle in Bau wären. Zu der gewaltigen Zahl kommen die Forscher von Bulwien Gesa, indem sie sämtliche Immobilienprojekte zusammenzählen, die zwischen 2006 und Mitte 2009 fertiggestellt wurden, die derzeit in Bau sind oder die gute Chancen haben, bis 2013 realisiert zu werden. Erfasst sind Vorhaben im Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Wohnbereich, die von professionellen Projektentwicklern in die Wege geleitet werden.

Tatsächlich gebaut werden derzeit in Berlin der Untersuchung zufolge Gebäude mit einer Nutzfläche von 1,18 Mio. Quadratmeter. Den größten Anteil daran haben Wohnungsbauvorhaben mit einem Anteil von 48 Prozent. Zum Vergleich: Bei den Gebäuden, die zwischen 2006 und Mitte 2009 fertiggestellt wurden, betrug der Anteil der Wohnimmobilien nur ein gutes Viertel. „Wir stellen beim Wohnungsbau einen kontinuierlichen Anstieg fest“, sagt denn auch Fachmann Schulten. „Die Krise hat sich hier überhaupt nicht ausgewirkt.“ Vor allem nach hochwertigen Wohnungen in guten und sehr guten Lagen stellt die Studie eine erhöhte Nachfrage fest. Natürlich gebe es auch Projekte, die sich weniger schnell verkauften, räumt Schulten ein; das sei aber nicht eine Folge der Krise, sondern des normalen Wettbewerbs.

„Der Berliner Wohnimmobilienmarkt hat für die nächsten ein bis zwei Jahre sehr gute Wachstumsperspektiven“, findet auch Carsten Sellschopf, Leiter der Berliner Niederlassung von Hochtief Projektentwicklung. Deshalb setzt sein Unternehmen, von Haus aus auf gewerbliche Immobilien spezialisiert, verstärkt auf Wohnungsbau: An der Fontanepromenade am Kreuzberger Südstern errichtet es derzeit ein Niedrigenergiehaus mit 31 Wohnungen. Wohnraum für fünf oder sechs Euro Miete pro Quadratmeter allerdings werde derzeit in Berlin kaum gebaut – so gut wie alle Neubauten entstünden im gehobenen bis luxuriösen Segment.

Auf dem Büromarkt dagegen hinterlässt der Wirtschaftseinbruch seine Spuren. Nur 13,5 Prozent der derzeit in Bau befindlichen Flächen sind diesem Segment zuzuordnen, während bei den seit 2006 fertiggestellten Flächen fast ein Viertel auf Büros entfiel. Dieser Anteil könnte allerdings wieder deutlich zunehmen: Bei 38 Prozent der Flächen, die in Planung sind, handelt es sich um Büros. Den Grund dafür sieht Schulten darin, dass Projektentwickler in den prosperierenden Jahren 2007 und 2008 zahlreiche Vorhaben anschoben, die jetzt in die Realisierungsphase eintreten.

An der Krise der Finanzmärkte und der viel diskutierten Kreditklemme sollten die Vorhaben, glaubt man den Verfassern der Studie, nicht scheitern. Andreas Schulten zeigt sich jedenfalls „optimistisch, dass von den von uns erfassten Projekten nicht viele wegfallen werden“. Zwar nähmen die Banken Lage und Qualität der geplanten Immobilien genauer unter die Lupe als vor der Krise, berichtet Jörg R. Lammersen, Leiter der Niederlassung Berlin/Brandenburg der bundeseigenen TLG Immobilien GmbH. „Aber wenn Sie mit einer gesunden Vorvermietungsquote von 30 bis 50 Prozent in diese Gespräche gehen, finden Sie bei den Banken immer noch Gehör“, sagt Carsten Sellschopf von Hochtief Projektentwicklung.

Sofern das stimmt, wird sich auch der Hotelboom in der Hauptstadt fortsetzen. Denn TLG-Vertreter Lammersen stellt „immer noch eine starke Nachfrage von Hotelbetreibern mit internationalem Renommee fest“. Und Bulwien Gesa rechnet damit, dass im nächsten Jahr Hotels im Wert von 500 Millionen Euro und 2011 sogar im Wert von fast 600 Millionen Euro fertiggestellt werden dürften.

Also alles bestens auf dem Berliner Immobilienmarkt? Das denn doch nicht. „Die Finanzkrise ist nicht spurlos an der Region Berlin vorbeigegangen“, räumt Lammersen ein. Aber sie habe Berlin weniger stark getroffen als zum Beispiel Frankfurt am Main mit seiner von Banken dominierten Wirtschaftsstruktur. Und Andreas Schulten sagt: „Es knirscht an allen Ecken und Enden. Aber es ist nicht der Dominoeffekt eingetreten, den wir beim Ausbruch der Krise vor einem Jahr befürchtet haben.“

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