Immobilien: Trotz Stadtlage günstiger als manches Umlandangebot

In Köpenick wird eine Freifläche bebaut: Gute Austattung zu vernünftigen PreisenVON DETLEF POHL In diesem Teil unserer Serie, die sich seit dem Sommer mit Wohnungsprojekten im Berliner Umland befaßt, steht ein Wohnpark innerhalb der Stadtgrenzen im Mittelpunkt: In Köpenick enstehen rund 15 größere Vorhaben mit Quadratmeterpreisen zwischen 4700 DM und 11 000 DM.Der "Wohnpark Wendenschloß" gehört mit Preisen bis zu 5500 DM pro Quadratmeter zu den Preiswertesten, ist zudem gut ausgestattet und bietet manches Bonbon - etwa einen Wasserzugang zur Spree über einen kleinen Stichkanal, der auf dem Baugrundstück endet und zum Eigentum des Wohnparks gehört. Mit diesem Projekt wird eine Jahrzehnte alte und sechs Hektar große "Baulücke" geschlossen.Sie trennt die selten mehr als fünf Geschosse hohe, zum Teil minderwertige Altbauten der Köpenicker Altstadt von den bis zu 18 Geschossen hohen Plattenbauten des sogenannten Allende-Viertels voneinander.Direkt an der Wendenschloßstraße errichten die Köpenicker Baugesellschaft sowie die Domicilbau GmbH aus Rimbach/Odenwald zusammen 381 freifinanzierte Wohnungen, 227 Wohnungen im zweiten Förderweg und rund 6000 Quadratmeter Gewerbeflächen.Insgesamt werden acht größere Gebäudekomplexe errichtet, direkt an der Straße sind samt Gewerbe bis zu sieben Geschosse geplant, im hinteren Teil des Areals dagegen höchstens zwei bis drei Geschosse. Geboten werden Eigentumswohnungen mit einem bis fünf Zimmern; die Wohnfläche beträgt zwischen 40 und 123 Quadratmeter.Zum Jahresende ist noch keine dieser Wohnungen errichtet.Die ersten Quartiere sollen im Juli bezugsfertig sein, der große Rest folgt bis Ende 1997, einzelne Wohnungen sind erst Mitte 1998 schlüsselfertig. In sehr guter landschaftlicher Lage mit viel Wald - sogar ein kleiner Berg gehört zum Grundstück - und dem Großen Müggelsee in der Nähe bieten die Investoren Häuser aus weitgehend natürlichen Baustoffen wie Mauerwerk aus Kalksandstein oder Leichtziegeln, Parkett aus massivem Buchenholz in Wohnzimmer, Eßzimmer und im Flur, Kiefernholzfenster, Einbauküche samt elektrischem Herd und Ceran-Kochfeld, 170-Liter-Kühlschrank, Dunstabzugshaube und Spülmaschinenanschluß. Der solide Standard hat trotz Stadtlage im Vergleich zu vielen Wohnparks im Umland einen annehmbaren Preis; der stieg allerdings seit dem Verkaufsbeginn im November bereits.Die Eigentumswohnungen kosten jetzt zwischen 4700 DM und 5516 DM pro Quadratmeter, hinzu kommen Kosten für einen Platz in der Tiefgarage: 23.000 DM bis 28.500 DM oder für einen Pkw-Außenstellplatz: 10.000 DM.Für Kapitalanleger errechnet sich bei der freifinanzierten 74-Quadratmeter-Wohnung in der ersten Etage des Gebäudekomplexes "Dahme" - Kaufpreis 377.094 DM - zum Quadratmeterpreis von 5100 DM eine Nettorendite vor Steuern von 3,35 Prozent.Für dieses eher schlichte Ergebnis ist Voraussetzung, daß eine Miete von 16 DM pro Quadratmeter netto kalt erwirtschaftet und der Stellplatz für 60 DM im Monat vermietet wird.Mit diesen Einnahmen sind dann der Kaufpreis für Wohnung und Stellplatz sowie die Nebenkosten von fünf Prozent des Kaufpreises refinanzierbar.Außerdem berücksichtigt sind die monatlichen Instandhaltungsrücklage von 0,30 DM pro Quadratmeter sowie Verwaltungskosten von 89 DM.Dieselbe Rechnung unter Berücksichtigung des Tiefgaragenplatzes ergibt eine niedrigere Rendite. Einen besseren Ertrag dürfen Käufer einer Wohnung im zweiten Förderweg erwarten; diese Wohnungen sind jedoch schon komplett von großen Anlegern im Stück gekauft worden: von Landesbank Berlin und Grundstücksgemeinschaft Wendenschloß GbR.Insgesamt sind vom Wohnpark rund 55 Prozent der Angebote verkauft, wobei 3 von 4 Wohnungen an Kapitalanleger gingen und der Rest an Selbstnutzer.Käufer werden Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Derzeit werden die ersten Mietverträge unterschrieben.Für den Anfang werden im zweiten Förderweg im Schnitt 11 DM pro Quadratmeter Nettokaltmiete verlangt, für freifinanzierte Wohnungen 16 DM.Nach Angaben des Geschäftsführers der Köpenicker Baugesellschaft Jürgen Geiß hat Domicilbau bislang noch keine freifinanzierte Wohnung zu bauen begonnen, will aber mit 14 DM bis 15 DM netto kalt an den Markt gehen.Dies scheint angesichts von Konkurrenzangeboten anderer Bauträger in Köpenick - sie verlangen einer Studie des als optimistisch geltenden Instituts Bulwien und Partner bis zu 25 DM Kaltmiete für den Quadratmeter - erzielbar.Die Mietverträge geförderter Wohnungen sehen die ersten 15 Jahre eine gestaffelte Steigerung von 60 Pfennig pro Quadratmeter alle 15 Monate vor, danach eine Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete - in einer laut Mietspiegel derzeit überwiegend einfachen Wohnlage.Übrigens: Einer von 30 Bootanlegeplätzen im Wohnpark, die ausschließlich dortigen Käufern oder Mietern vorbehalten sind, kostet rund 20 000 DM. Die Verkehrsanbindung ist tadellos.Bus und Straßenbahn fahren fast an der Haustür vorbei.Ein Fußweg am Wasser führt in fünf Minuten zur Köpenicker Altstadt.Die S-Bahnhöfe Köpenick und Hirschgarten sind mit dem Auto in fünf Minuten erreichbar - allerdings staut sich durch Baustellen-Nadelöhre in der Köpenicker Altstadt seit längerem der Verkehr bis in die Wendenschloßstraße hinein.Mit der S-Bahn sind es von Köpenick 20 Minuten bis zum Alexanderplatz, mit dem Fahhrrad vom Wohnpark in die Gegenrichtung 15 Minuten bis zum Müggelsee. Informationen zu Verkauf und Vermietung liefert die Köpenicker Baugesellschaft, Wendenschloßstr.61 - 81, 12559 Berlin, Telefon 030 6515177.

DETLEF POHL