Immobilien : Unter Umständen

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt, dürfen manche Vermieter mehr verlangen

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe im April 2006 in Wedding eine Wohnung vergleichsweise günstig gemietet. Ein Vergleich mit dem Mietspiegel hat ergeben, dass die vereinbarte Nettokaltmiete damals circa 70 Cent pro Quadratmeter unter der Mietspiegelmiete lag. Nun verlangt der Vermieter eine Erhöhung um 50 Cent, obwohl der für meine Wohnung zutreffende Wert im neuen Mietspiegel 2007 sogar gesunken ist, so dass die bisherige Miete nur noch 60 Cent unter der ortsüblichen Miete aus dem Mietspiegel liegt. Muss ich, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, einer Erhöhung zustimmen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach Paragraf 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist es nicht erforderlich, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Eine unter der Vergleichsmiete liegende Miethöhe bei Vertragsabschluss bedeutet nicht ohne Weiteres, dass dieser Vorteil auf Dauer erhalten bleiben soll, also eine Erhöhung so lange und insoweit ausgeschlossen sein soll, als die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung nicht gestiegen ist. Das Gesetz gibt keine Anhaltspunkte für eine Begrenzung der Mieterhöhung auf den Betrag einer seit Vertragsschluss erfolgten Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt (Aktenzeichen BGH-VIIIZR303/06).

Der BGH beruft sich für seine Entscheidung auf Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung. Danach soll auch der Vermieter, der zu Beginn des Mietverhältnisses eine unter der Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat, später eine am Markt orientierte Miete erzielen können. Gerade der Mieter, der zu Beginn besonders günstig wohnt, müsse mit einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete rechnen. Ein Mieterhöhungsverlangen setze daher nicht voraus, dass sich die Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht habe.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des BGH ist nachvollziehbar. Der Vermieter hat nach dem sogenannten Vergleichsmietensystem grundsätzlich den Anspruch, die ortsüblichen Vergleichsmiete erzielen zu können. Dafür muss der Vermieter auf sein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses zur Erzielung einer höheren Miete (Änderungskündigung) verzichten. Wenn Mieter sicherstellen wollen, dass eine bei Vertragsbeginn günstige Miete auch im Laufe der Mietzeit unter der Vergleichsmiete bleibt, muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Ohne zusätzliche Regelung zu Ausschluss oder Begrenzung des Mieterhöhungsrechts im Vertrag kann der Vermieter auch eine anfangs günstig vermietete Wohnung unter Beachtung der allgemeinen Vorschriften (Jahressperrfrist, Kappungsgrenze, 15-monatige Wartefrist) an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen.

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