Immobilien : Urbane Leere

Der Hauptbahnhof ist eröffnet – aber was wird aus den Brachen drumherum? Vivico will zwar bauen, wartet aber auf „Ankermieter“

Klaus Kurpjuweit

Früher hieß die Devise: „Nur weg von hier“. Rings um den 1871 eröffneten Lehrter Bahnhof war vom städtischen Leben der aufstrebenden Reichshauptstadt nichts zu spüren. Das „Schloss“ unter den Bahnhöfen der Stadt war durch Spree und Humboldthafen im Süden und Osten sowie durch Gleisanlagen im Norden und Westen von der Stadt abgenabelt. Auch das benachbarte Zellengefängnis Lehrter Straße war sicher nicht der Ort, der angekommene Fahrgäste zum Bleiben einlud. Nach Verlassen des Bahnhofs entfernten sie sich flugs – mit der Droschke, nach dem Bau der Stadtbahn 1882 auch mit der S-Bahn oder einfach zu Fuß.

Heute sieht es am neuen Hauptbahnhof, der gestern eröffnet worden ist, ähnlich aus. Der „Bahnpalast“ aus Beton, Stahl und Glas steht in einem städtebaulichen Niemandsland; manche sagen auch Wüste dazu. Doch zum ersten Mal in der Geschichte dieses Bahnhofsstandortes gibt es jetzt die Chance, hier eine „urbane Mitte“ zu entwickeln, die fast nahtlos an das alte Zentrum anschließt.

Die Chancen dafür seien gut, ist der Berliner Niederlassungsleiter der Vivico Real Estate, Michael Burrack, überzeugt. Der bundeseigenen Immobiliengesellschaft gehören die meisten Flächen rings um den Bahnhof, die in dem kommenden Jahren bebaut werden sollen.

Eigentümer des 2001 gegründeten Unternehmens sind das Bundeseisenbahnvermögen mit einem Anteil von 94,99 Prozent und das Bundesverkehrs- und -bauministerium mit 5,01 Prozent. Mehr als 40 Prozent der Grundstücksflächen, die Vivico besitzt, gehören zur Berliner Niederlassung – wie das so genannte Lehrter Stadtquartier.

Sechs Gebäudekomplexe sollen auf der Südseite des Bahnhofs entstehen, zwei weitere sowie ein Hochhaus sind auf der Nordseite geplant. 100 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche sind für die Bauten auf der Südseite vorgesehen. Mit dem Hochhaus kämen auf der Nordseite 40 000 bis 60 000 Quadratmeter hinzu.

Wohnungen wird es nicht geben. Sie waren zwar ursprünglich vorgesehen, doch weil die Bahn das Glasdach am neuen Hauptbahnhof um mehr als 100 Meter verkürzt hat, fehlt hier jetzt der Schallschutz. Der Bebauungsplan soll im Sommer festgesetzt werden. Gebaut werde aber erst, wenn sich „Ankermieter“ gefunden haben, so Burrack. Noch ist es nicht so weit, doch das Interesse steige von Tag zu Tag. Der neue Bahnhof sei hierfür der „Entwicklungsmotor“.

Für das Hochhaus ist seit längerem die Bahn als Nutzer im Gespräch. In wenigen Jahren läuft der Mietvertrag für den Sony-Tower aus, in dem der Konzernvorstand derzeit residiert. Und Bahnchef Hartmut Mehdorn lässt nach einem alternativen Standort für das „Headquarter“ suchen. Eine Ausschreibung mit Ideen für einen idealen Konzernsitz hat es bereits gegeben. In einem Tagesspiegel-Interview sagte Mehdorn gerade, dass das Gebiet um den Hauptbahnhof durchaus in Frage komme. Sollte sich die Bahn für diesen Standort entscheiden, würde ihr der Senat entgegenkommen und sogar ein 150 Meter hohes Gebäude genehmigen. Im Bebauungsplan ist ein 100 Meter hohes Gebäude vorgesehen.

Da nicht absehbar ist, wann sich die Bahn entscheiden wird, konzentriert Vivivo sich bei der Entwicklung des Bahnhofsumfeldes auf die südliche Seite. Dort erwarte er den größten Impuls, sagt Burrack, weil hier die Verbindung ans Zentrum hergestellt werden könne. „Wir führen bereits viele Gespräche mit Interessenten“, sagt der Vivico-Mann.

Zunächst wolle man mit dem Bau der drei Blöcke beginnen, die den Washingtonplatz vor dem Bahnhof im Westen begrenzen. Büros und Hotels sollen hier entstehen. Burrack ist zuversichtlich, dass sich für die Hotelpläne Betreiber finden lassen. Ihm schwebt ein Mix unterschiedlicher Komfortstufen vor. Da es dann auch Läden und Restaurants gebe, sei die Furcht potenzieller Nutzer unbegründet, sie würden sich für einen Standort entscheiden, an dem es – außer im Bahnhof – keine Gastronomie geben würde. Der Wunsch nach Restaurants sei in der Mittagspause eben-

so vorhanden wie für Essen bei Geschäftsterminen.

Zur Aufenthaltsqualität gehöre auch die Lage am Wasser, so Burrack weiter. Deshalb wäre es der Vivico am liebsten, wenn der Senat auf die Umbauung des Humboldthafens, wie sie im städtebaulichen Entwurf des Architekten Oswald Mathias Unger vorgesehen ist, verzichten würde. Vivico hat hier gut reden, denn diese Flächen gehören dem Land. In Vivico-Entwürfen für dieses Areal fehlt die Hafen-Umbauung deshalb meist. Doch ob der Senat hier mitzieht, ist zweifelhaft. In seinen Entwürfen zum neuen Stadtquartier bleibt der Humboldthafen jedenfalls umbaut.

Differenzen zwischen dem Senat und der Vivico gibt es auch bei der geplanten Höhe der Gebäude, die Vivico errichten will. Auch um den Bahnhof herum soll – mit Ausnahme des Hochhauses – nach dem Willen der Senatsplaner mit 22 Metern die Berliner Traufhöhe eingehalten werden. Durch das übliche Zurücksetzen der Dachgeschosse können die Häuser bis auf 30 Meter wachsen. Zumindest an der Platzkante will Vivico aber die 30 Meter Höhe in einem Guss bauen. Die ersten Gebäude könnten 2009/2010 bezogen werden, hofft Burrack. Ein gleichzeitiges Bauen mit dem Hauptbahnhof wäre schwierig gewesen, weil die Großbaustelle auch Flächen beansprucht habe, auf der die Vivico-Gebäude entstehen sollen. Im Raster der neu gebauten Straßen sind die Blöcke deutlich zu erkennen.

Länger auf sich warten lässt die weitere Entwicklung nördlich vom Bahnhof, wo es nach der Aufgabe des Containerbahnhofs durch die Bahn eine riesige Brache gibt. Hier will Vivico, der die Flächen zwischen der Heidestraße und dem Spandauer Schifffahrtskanal gehören, gemeinsam mit der Bahn planen. Um ein geschlossenes Quartier entstehen zu lassen, denken die Planer daran, die Heidestraße an die Bahngleise zu legen, um so die Verkehre zu bündeln. Am Wasser könnten hochwertige Wohnungen entstehen, schwebt Burrack vor.

Die Pläne zum neuen Stadtquartier um den Bahnhof herum sind demnächst an Ort und Stelle zu sehen. Vivico hat einen Informationspavillon am Bahnhof aufstellen lassen, zu dem auch ein – verpachtetes – Café gehört. Gewissermaßen als Vorgeschmack auf das künftige Leben auch rings um den Bahnhof.

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