Immobilien : Urlaubslaune mit Nachspiel

Ferienimmobilien im Ausland sind beliebt, vor allem solche in Süd- und in Osteuropa. Ein Erwerb will gut überlegt sein. Die Risiken sind groß, durch einen Fehlkauf viel Geld zu verlieren

Kai Althoetmar

Ferienwohnung auf Teneriffa, Finca auf Mallorca, Toskana-Bauernhof, Holzhaus in Südschweden – jedes Jahr zur Urlaubszeit blühen die Träume vieler Deutscher von einer eigenen Auslandsimmobilie, sei es als Feriendomizil oder als Altersruhesitz. Rund eine Million Deutsche besitzen ein Haus oder eine Wohnung im europäischen Ausland. Wer im Ausland eine Immobilie kauft, zahlt im Durchschnitt rund 160000 Euro, in New York freilich mehr, am Balaton weniger. Besonders begehrt: Die spanischen Inseln, Andalusien, Italien und Frankreich.

Die Niederlassungsfreiheit in der gewachsenen EU eröffnet mittlerweile Horizonte von Portugal bis Estland, von Lappland bis Zypern. Auch einst exotische oder verpönte Ziele wie Südafrika, die Türkei, Dominikanische Republik oder Thailand sind ernstzunehmende Märkte für Auslandsimmobilien geworden. „Oft ist der Verkauf von Immobilien im Ausland an geringere rechtliche Voraussetzungen geknüpft als in Deutschland“, sagt Rechtsanwalt Detlef Paulo von der Berliner Kanzlei Gansel Rechtsanwälte. „Nicht zuletzt durch diesen geringeren Verbraucherschutz ergeben sich für Immobilienkäufer zusätzliche Risiken.“ In Frankreich, Italien und Spanien gelten schon ein Vorvertrag ohne notarielle Beurkundung oder eine kurze Vereinbarung auf einem einfachen Blatt Papier als Kaufvertrag.

Einen aktuellen Grundbuchauszug und die Baugenehmigung sollten sich Kaufwillige frühzeitig zeigen lassen, um etwaige Lasten oder „Dienstbarkeiten“ zu ersehen – zum Beispiel ein Wegerecht, das über das Grundstück verläuft. Ein Registerauszug klärt auch Zweifel, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist. Grundbücher deutscher Art gibt es nicht überall. In Griechenland etwa werden Liegenschaften meist durch einen Lageplan nachgewiesen. Sicherheit gibt dort nur die Auskunft der Registrierungsbehörde.

In Spanien wiederum sind Anzahlungen von bis zu 40 Prozent üblich. Ohne Vorvertrag und Sicherheiten sollte man aber nicht zahlen, schon gar nicht an Makler oder Anlageberater. Besser ist es, erst beim Notar zu zahlen, und zwar nach Eintragung ins Grundbuch oder Auflassungsvormerkung. So kann der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich nicht anderweitig verkaufen oder belasten.

Auf Spontankäufe kann ein böses Erwachen folgen, zum Beispiel wenn das Objekt der Begierde nicht ausgebaut werden darf. In Griechenland dürfen Grundstücke auf dem Land häufig erst ab einer bestimmten Mindestgröße bebaut werden, warnt die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. (DSA). Um 200 Quadratmeter zu bebauen, seien schon mal 4000 Quadratmeter Land erforderlich.

Verbände raten, vor und beim Kauf ortskundige Fachleute einzuschalten. Über Wert und Zustand der Immobilie sollte ein unabhängiges Gutachten eingeholt werden. „Vom Verkäufer oder Vermittler empfohlene Personen stehen nicht auf Ihrer Seite“, warnt der Verband Haus&Grund. „Sie sind vom Anbieter wirtschaftlich abhängig.“ Eine Alternative sind unabhängige Dienstleistungsbüros, die auf Themengebiete spezialisiert sind, zum Beispiel auf Behördengänge. Auch deutsche Botschaften, Konsulate und Außenhandelskammern helfen mit Rat und Broschüren. Vorsicht ist bei der Wahl des Dolmetschers geboten. Kriminelle Anbieter bestechen Übersetzer, um Dokumente fehlerhaft zu übersetzen.

Auch mit dem Baurecht muss sich der Käufer oder Bauherr auskennen, sonst drohen Rückbau oder Geldbußen, bei Schwarzbauten sogar der Abriss. Ein rechtzeitiger Gang zur Gemeinde kann dies klären – und auch die Frage: Hat der Vorbesitzer alle Steuern bezahlt? Wer baut oder saniert, braucht zuverlässige Bauleiter, Handwerker, oft auch Dolmetscher. Ohne Sprachkenntnisse im fremden Land ist man bei diesen Arbeiten aufgeschmissen. Vor allem in Südeuropa verzögert sich oft die Fertigstellung von Neubauten, vielfach kommt Schlamperei dazu. Vom Bauträger sollte man daher eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice verlangen, ehe der Auftrag erteilt wird.

Auch Nebenkosten können höher als hierzulande ausfallen. In Spanien etwa sind je nach Region sechs oder sieben Prozent Grunderwerbssteuer zu zahlen, in Griechenland neun bis 14 Prozent, in Deutschland 3,5 Prozent. Ist der Verkäufer Unternehmer, fallen in Spanien noch sieben Prozent Umsatzsteuer an. Manche Verkäufer locken daher mit einer „Unterverbriefung“. Der Kaufpreis wird dann im Vertrag niedriger veranschlagt, um Steuern zu sparen. De facto geht eine höhere Summe über den Tisch. Wer ertappt wird, zahlt Steuern und Bußgelder. Wer weiterverkauft oder auf Rückabwicklung klagt, riskiert ebenfalls Verluste.

Eine gängige Verkäufermasche, zumal im Timesharing-Geschäft, ist der „Gewinn“ kostenloser Busausflüge ins Hinterland. Meist landet man in einer Verkaufsshow, bei der Ferienwohnrechte vertickt werden, oft für Anlagen, die noch gar nicht gebaut sind. Unter den Anbietern tummeln sich viele Kapitalanlagebetrüger. Die Verkäufer drängen oft zum schnellen Abschluss und gaukeln dem Kaufinteressenten bevorzugte Behandlung vor, berichtet Haus&Grund. Mittlerweile ist auch in Osteuropa, vor allem in Polen, Tschechien und Ungarn, Vorsicht vor zweifelhaften Immobilienangeboten angezeigt, warnt die Kanzlei Gansel. „Äußerste Vorsicht, wenn Ihnen unaufgefordert eine Immobilie angeboten wird!“, mahnt Anwalt Paulo. Überhaupt gilt für Immobilien-Ausflüge dasselbe wie beim Erwerb eines Hauses hier zu Lande: Es sollte nicht nur ein Objekt besichtigt werden, sondern auch Angebote anderer Anbieter. Nur so bekomme man „ein Gespür für die Preise und das, was Sie vernünftigerweise erwarten dürfen“, rät die Freiburger DSA.

Vor allem aber stellt sich dem Käufer die Frage, ob er dauerhaft mit der fremden Lebensmentalität, dem Klima, einer schlechteren medizinischen Versorgung und einer schwächeren Infrastruktur in der Wahlheimat zurechtkommt. Daraus folgt die Frage, wer das Haus in Abwesenheit versorgt, wer Pool und Garten pflegt. Eine Ferienwohnung in einer Siedlung für Deutsche empfindet mancher außerhalb der Saison als trist. Ein Wiederverkauf als Notausstieg wird dann teuer. Allein die Erwerbsnebenkosten betragen oft 20 bis 30 Prozent – Geld, das man nie wiedersieht.

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