Immobilien: "Verkauft mit Rückkaufrecht"

Doris Schürfeld, Desdner Bank, über den "Deal" mit Quartier 207FRAGEN VON RALF SCHÖNBALL D ie Zeiten sind schlecht für Vermieter von Bürohäusern.Doch Not macht bekanntlich erfinderisch.Ein Mittel von Grundeigentümern sich Geld zu verschaffen, um auch ohne Mieter die Zinsen für Grundstück und Bau von Immobilien bedienen zu können, ist ein Verkauf des Gebäudes mit garantiertem Rückkaufrecht - das wird neudeutsch als Sale-and-Lease-Back-Verfahren bezeichnet.Ein solches Geschäft wurde bereits bei dem von Architekt Christof Mäckler entworfenen Lindencorso am gleichnamigen Boulevard in der City Ost geschlossen - und auch bei Jean Nouvels "Quartier 207" in der Friedrichstraße.Über diese "Refinanzierungsstrategie" sprach Ralf Schönball mit Doris Schürfeld, Prokuristin der Dresdner Bank und dort zuständig für das "Immobilien-Development". TAGESSPIEGEL: Es ist nicht ganz leicht, die Eigentumsverhältnisse bei dem Quartier 207 zu durchschauen.Sie können uns sicher aufklären... SCHÜRFELD: Das Grundstück in der Friedrichstraße wurde gekauft von der EP-Euro.Dabei handelt es sich um eine gemeinsame Gesellschaft von der Dresdner Bank, der Roland-Ernst-Unternehmensgruppe, von SGE und CBC, die alle jeweils mit 25 Prozent beteiligt sind.Die EP-Euro hat das Gebäude auch entwickelt.Die zwei letztgenannten Gesellschaften sind Töchter des Französischen Mischkonzerns Compagnie Générale des Eaux.Die EP-Euro ist allerdings nicht mehr Eigentümerin der Immobilie.Sie wurde inzwischen verkauft. TAGESSPIEGEL: Ganz sind Sie Ihre Probleme damit nicht los.Sie bleiben verantwortlich für die Vermietung der Immobilie.Beschafften Sie sich mit dem Geschäft also nur Kapital, um die Verbindlichkeiten ein paar Jahre länger bedienen zu können? SCHÜRFELD: Das Gebäude wechselte in der Tat im Rahmen eines sogenanten Sale-and-lease-back-Verfahrens den Eigentümer, wobei die EP-Euro für die Dauer des Vertrages die Leasing-Raten bedienen muß.Wir haben außerdem das Recht, das Gebäude nach Ablauf von zehn Jahren zurückzuerwerben von dem jetzigen Käufer.Die Konditionen, zu denen der Rückkauf dann erfolgt, wurden bereits festgelegt.Wir haben allerdings über deren Höhe Stillschweigen vereinbart.Die Rückkaufmöglichkeit ist allerdings üblich bei diesem Modell. TAGESSPIEGEL: Was hat der Käufer denn von diesem Leasing-Geschäft? SCHÜRFELD: Der Käufer hat die damit verbundenen Steuervorteile genutzt.Das ist neben seiner positiven Einschätzung des Standortes einer der Gründe für seine Kaufentscheidung gewesen.Er hat sich so verhalten wie viele andere private Käufer von Immobilien in den neuen Ländern.Sie erwarben bis in die letzten Tage des vergangenen Jahres hinein im Beitrittsgebiet Objekte, um ihre Steuerlast verringern zu können.Dabei war eine 50-prozentige Sonderabschreibung der Anschaffungskosten noch im Jahr des Erwerbs möglich. TAGESSPIEGEL: Und die Steuervorteile werden nicht von der Dresdner Bank wahrgenommen, die im Wertpapiergeschäft im vergangenen Jahr hohe Gewinne eingestrichen hat, die sie ohne solche Abschreibungen ja versteuern muß? SCHÜRFELD: Nein, der einzige Gesellschafter des Unternehmens, das unsere Immobilie in der Friedrichstraße erwarb und dem die Steuervorteile zufallen, ist ein großer deutscher Konzern, an dem die Dresdner Bank nicht beteiligt ist.Den Namen dieses Unternehmens möchte ich nicht nennen. TAGESSPIEGEL: Bei diesem Konzern handelt es sich um die Bayernwerk AG.Der Energieversorger schloß 1996 seine gewöhnliche Geschäftstätigkeit mit einem Ergebnis von 1,66 Mrd.DM ab.Ein guter Teil seiner Gewinne braucht er durch den Erwerb Ihrer Immobilie nicht zu versteuern, wodurch sich die ohnedies prekären Staatsfinanzen weiter verschlechtern... SCHÜRFELD: Es gibt in Deutschland Steuergesetze, die von jedem Unternehmer genutzt werden können.Der Käufer reduziert seine Steuerlast im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. TAGESSPIEGEL: Der Käufer nutzt nicht nur die Steuervorteile, sondern bekommt von Ihrer Gesellschaft außerdem Leasingraten überwiesen.Im Grunde gewährt er ihnen eine Art Kredit, dessen Zinsen Sie bedienen müssen.Reichen dafür denn die Einnahmen, wie viele Mieter haben Sie derzeit? SCHÜRFELD: Das Gebäude ist zu 60 Prozent vermietet.Von den Einzelhandelsflächen haben die Galeries Lafayette 90 Prozent gemietet, über die gesamten Flächen gerechnet sind das rund 30 Prozent des Gebäudes.Weitere 30 Prozent haben wir an Büromieter vergeben.Es bleiben also 40 Prozent des Gebäudes, die noch zu vermieten sind, und dabei handelt es sich zum überwiegenden Teil um Büros.In diesem Bereich läuft die Vermietung recht schleppend, wie in der übrigen Friedrichstraße ja auch.Es sind einfach zu wenig Mieter auf dem Markt derzeit. TAGESSPIEGEL: Gemessen an den Erwartungen, die Sie an die Mieten hatten, als das Grundstück erworben wurde, müssen Sie heute stark zurückstecken.Wie kann sich eine solche Immobilie dann noch rechnen? SCHÜRFELD: Die Einnahmen sind das eine, die Ausgaben etwas anderes.Auch wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt hohe Mieten kalkuliert wurden, haben wir versucht, die Gesamtkosten so niedrig wie möglich zu halten.Im übrigen stehen wir nicht unter Vermietungsdruck, so daß wir unsere Büros nicht zu jedem Preis vermieten.Immerhin hat sich das Geschäft im Bereich des Einzelhandels gut belebt.Eduscho, Gaultier, Benetton oder Max Mara sind eingezogen und für die letzten Ladenlokale befinden wir uns in intensiven Vermietungsgesprächen.Im Einzelhandel gibt es einen Sockel mit Mindestmieten, der dann aufgestockt wird, wenn die Umsätze unseres Mieters sich erhöhen.Dieser zweite Teil der Miete ist allerdings der Größere.Bei den Büros verlangen wir unterschiedliche Preise je nach dem ob sie in den unteren oder ob sie in den oberen Geschossen liegen.Die Mieten liegen zwischen 40 DM pro Quadratmeter Nettokalt und 60 DM in den oberen Etagen mit Blick auf die Reichstagkuppel. TAGESSPIEGEL: In der Not erkennt man die wahren Freunde.Wie verhält es sich mit den vier Partnern der EP-Gesellschaft.Denkt jemand über einen Ausstieg nach? SCHÜRFELD: Nein, es gab und gibt keine Änderung in der EP-Euro.Alle Entscheidungen wurden bisher und werden künftig gemeinsam in der Gesellschaft und unter den Gesellschaftern getroffen.Wir sind und bleiben vier Gesellschafter.

FRAGEN VON RALF SCHÖNBALL