Immobilien : Vermieter muß bei Kündigung berechtigtes Interesse nachweisen

ANDREAS LOHSE

Bei unbefristeten Mietverträgen sind gesetzlich anerkannte Gründe, Kündigungsfristen und formale Spielregeln einzuhalten VON ANDREAS LOHSE Kündigung!" - schon der Gedanke daran macht viele panisch.Doch findet ein Mieter in seinem Briefkasten das Kündigungsschreiben seines Vermieters, ist es zunächst sorgfältig zu prüfen.Denn anders als Mieter, die ohne Angabe von Gründen jederzeit unter Einhaltung bestimmter Fristen kündigen dürfen, steht es einem Vermieter nicht zu, den Mieter einfach von heute auf morgen vor die Tür zu setzen: "Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag", weiß man beim Deutschen Mieterbund, beispielsweise dann, wenn der Mieter seine Miete ständig unpünktlich oder gar nicht zahlt.Dann droht allerdings gleich die fristlose Kündigung. Andernfalls muß der Vermieter ein "berechtigtes Interesse" als Kündigungsgrund angeben.Von Gesetzes wegen ist dies beispielsweise Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt.Er muß allerdings nach Auffassung höchster Rechtsprechung vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben.Denkbar wäre, daß der Vermieter die Wohnung seinem Kind zur Verfügung stellen oder sich selbst auf Grund seines Alters in der gekündigten Wohnung zur Ruhe setzen will.Der bloße Wunsch des Vermieters in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus.Allerdings muß, was nun tatsächlich "vernünftig und nachvollziehbar" ist, in jedem Fall einzeln entschieden werden, so daß sich der gekündigte Mieter hinsichtlich seines weiteren Vorgehens immer beraten lassen sollte. Ein weiteres berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung im Sinne des Gesetzes ist, wenn er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würden.Dazu bedarf es indes einiger Voraussetzungen: Der Vermieter muß die Absicht haben, das Mietshaus oder die vermietbare Wohnung anders zu verwerten als bisher.Und die vermietete Wohnung hindert ihn daran, wodurch ihm erhebliche Nachteile entstehen.Allerdings besteht das Kündigungsrecht des Vermieters wiederum nicht bei jeder Art wirtschaftlichen Nachteils, haben die Gerichte wiederholt entschieden.Klagt er auf Räumung der Wohnung wird seine gesamte wirtschaftliche Situation unter die Lupe genommen, um herauszufinden, wo genau denn der "erhebliche Nachteil" liegt.Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, daß der Eigentümer keinen Anspruch darauf habe, aus seinem Eigentum immer den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen.In den östlichen Bundesländern ist die Kündigung mit dem Hinweis auf "angemessene wirtschaftliche Verwertung" im übrigen ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag vor dem 3.Oktober 1990 geschlossen wurde. Doch muß ein Vermieter nicht nur einen gesetzlich anerkannten Grund haben und Kündigungsfristen beachten, wenn er ein unbefristet geschlossenes Mietverhältnis kündigen will, sondern auch formale Spielregeln.Wurde der Mietvertrag von mehreren Personen unterschrieben, muß auch all diesen Personen gekündigt werden, und zwar schriftlich mit detaillierter Begründung und vom Vermieter unterschrieben.Mündliche Kündigungen reichen nicht aus.Die Kündigung muß dem Mieter zudem spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählen soll.Samstag gilt vor Gericht nach wie vor nicht als Werktag, zumindest nicht dann, wenn er der dritte Werktag wäre.Bekommt der Mieter die Kündigung erst nach dem dritten Werktag, beginnt die Kündigungsfrist erst im übernächsten Monat. Kündigung & Mieterschutz.Broschüre des Deutschen Mieterbundes, erhältlich beim Mieterverein, Wilhelmstraße 74, 10117 Berlin-Mitte, 64 Seiten, 7,50 DM. Die gesetzlichen KündigungsfristenFür Mieter und Vermieter gelten die gleichen gesetzlichen Kündigungsfristen.Sie richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: Mietdauer - Kündigungsfrist: bis 5 Jahre - 3 Monate, mehr als 5 Jahre - 6 Monate, mehr als 8 Jahre - 9 Monate, mehr als 10 Jahre - 12 Monate. -Längere Fristen können einvernehmlich vereinbart werden.Sind im Mietvertrag kürzere Kündigungsfristen vereinbart, kann sich nur der Mieter auf die verkürzten Fristen berufen, der Vermieter muß die gesetzlichen einhalten.Im Zuge der Mietrechtsreform wird überlegt, die Kündigungsfristen für Mieter generell auf drei Monate zu beschränken, um den Zeitraum, in dem möglicherweise doppelt Miete gezahlt werden muß, erträglich zu machen.

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