Versicherung: Die Nummer Sicher kommt Bauherren teuer zu stehen

Berlin ist eine Stadt der Mieter. Dass die Wohneigentumsquote nur langsam steigt, hat viele Gründe – und einer davon ist die Angst, sich mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie finanziell zu überfordern. Selbst potenzielle Hauskäufer, die ordentlich verdienen, machen sich Sorgen, wie die Kreditraten abbezahlt werden sollen, wenn sie plötzlich arbeitslos werden oder gar sterben sollten.

Doch es gibt Möglichkeiten, für solche Fälle vorzusorgen. „Ich empfehle auf jeden Fall, eine Versicherung abzuschließen, die im Todesfall die Restschuld übernimmt“, sagt Peter Dirk, Baufinanzierungsspezialist bei der Verbraucherzentrale Berlin. „Eine solche Versicherung ist nicht so kostenintensiv und schützt die Familie.“

Auch die Stiftung Warentest hält eine solche Restschuldversicherung für sinnvoll. Von einem Kredit von 100 000 Euro, geben die Experten zu bedenken, seien nach elf Jahren unter Umständen immer noch mehr als 60 000 Euro zu tilgen. Allerdings sollten Immobilienkäufer laut Stiftung Warentest eine Restschuldversicherung nicht unbesehen über diejenige Bank abschließen, welche die Baufinanzierung übernimmt, sondern verschiedene Angebote prüfen. Die Preisunterschiede sind nämlich gewaltig. Die Experten nahmen 46 Tarife von 17 Versicherern unter die Lupe und fanden dabei heraus, dass der teuerste Anbieter (Debeka) für die Absicherung eines 100 000-Euro-Darlehens 2450 Euro verlangt und damit drei mal so viel wie der günstigste Anbieter, der Direktversicherer Ontos (772 Euro).

Dabei gibt es unterschiedliche Arten der Restschuldversicherung. Der eine Typus ist die Restschuldversicherung mit jährlicher Anpassung an den Tilgungsplan – die Versicherungssumme sinkt also im Gleichschritt mit der verbleibenden Restschuld. Anders die Restschuldversicherung mit linear fallender Versicherungssumme: Bei ihr reduziert sich die Versicherungssumme jährlich um einen konstanten Betrag. Weil die Restschuld bei einem Annuitätendarlehen aber nicht gleich schnell zurückgeht, ergibt sich eine Deckungslücke – zu empfehlen ist diese Variante deshalb nur Erwerbern mit einem finanziellen Polster. Einen Rechtsanspruch auf den Abschluss einer solchen Versicherung hat man übrigens nicht; Versicherungen dürfen Interessenten aus Alters- oder Krankheitsgründen ablehnen. Ganz verzichten auf eine Restschuldversicherung können Käufer, die bereits eine Lebensversicherung mit ausreichendem Versicherungsschutz abgeschlossen haben.

Und was ist zu tun, um im Fall der Arbeitslosigkeit nicht in Nöte zu kommen? Laut einer Umfrage der Direktbank comdirect würden sich immerhin 15 Prozent der Befragten bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens gegen Zahlungsunfähigkeit wegen Jobverlusts absichern. Tatsächlich sind solche Versicherungsangebote reichlich auf dem Markt – doch Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei comdirect, rät zur Vorsicht. „Durch die anfallenden Kosten erhöhen sich die Kreditnebenkosten“, gibt er zu bedenken. Zudem übernehme die Versicherung die Ratenzahlung für den Hypothekenkredit meist erst nach einer Karenzzeit von drei Monaten und für einen Zeitraum von höchstens zwölf Monaten.

Verbraucherschützer Dirk rät wegen der zusätzlichen Kosten und der vielen Einschränkungen grundsätzlich davon ab, ein Baudarlehen gegen Arbeitslosigkeit zu versichern. Sinnvoller sei es, auf eine ausreichende Eigenkapitalbasis zu achten und mit der finanzierenden Bank eine flexible Tilgung zu vereinbaren. So könne man zum Beispiel mit einer Tilgung von drei oder vier Prozent beginnen und im Fall der Arbeitslosigkeit eine Reduktion oder Aussetzung der Tilgung aushandeln. „Viele Banken lassen darüber mit sich reden“, hat er im Rahmen seiner Beratungstätigkeit festgestellt.

Doch in finanzielle Schieflage kann nicht nur der Käufer einer Wohnung kommen, sondern auch der Bauträger, der eine Eigentumswohnanlage errichtet, oder die Baufirma, die ein Einfamilienhaus hochzieht. Eine gewisse Absicherung gegen deren Insolvenz bietet allerdings der übliche Zahlungsplan, wie Experte Dirk sagt. Der Käufer einer in Bau befindlichen Wohnung überweist die Kaufsumme nämlich nicht auf einmal, sondern in Stufen, die dem Baufortschritt entsprechen.

Trotzdem kann die Insolvenz des Bauträgers oder des Bauunternehmens zur finanziellen Belastung für den Käufer werden – schließlich geht Zeit verloren, und eine neue Baufirma verlangt möglicherweise höhere Preise. Aus diesem Grund sollten Bauherren darauf achten, dass im Vertrag Sicherheiten vereinbart sind, empfiehlt Sabina Böhme, Rechtsanwältin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltverein. „Das wichtigste Sicherungsinstrument sind Bürgschaften“, sagt die Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht. Dabei gibt es nach ihren Worten zum einen die Vertragserfüllungsbürgschaft, die in der Regel mindestens fünf Prozent des Auftragswerts umfasst und sicherstellt, dass die Arbeiten weitergehen können, falls der Unternehmern wegen Insolvenz Leistungen schuldig bleibt. Zum anderen bietet sich die Gewährleistungsbürgschaft an; sie steht für die Kosten der Mängelbeseitigung ein, falls die Baufirma innerhalb der Gewährleistungsfrist insolvent wird.

Solche Bürgschaften kann der Bauherr oder Käufer nicht selbst abschließen. Übernehmen muss das der Bauträger, der die entsprechenden Kosten in den Kaufpreis einkalkuliert. Unbedingt achten sollte der Käufer laut Rechtsanwältin Böhme darauf, dass der Bürge keine Tochtergesellschaft der Baufirma ist, sondern eine Bank. Der Vorteil dabei, so Verbraucherschützer Dirk: Banken und Sparkassen prüfen die Firmen, denen sie eine solche Bürgschaft anbieten – „wenn eine Firma eine Bürgschaft vorweisen kann, ist das also ein Hinweis auf ihre Qualität“.