Immobilien: Vertrag bleibt Vertrag

Noch bis in den September hinein machte eine Partei Wahlkampf mit dem Euro, versprach gar, ihn zu verhindern und die alte Tante D-Mark zu retten.Daß die neue Währung kommt, war jedoch auch zu dem Zeitpunkt schon keine Frage mehr.In zwei Wochen beginnt die erste Stufe der Euro-Einführung, zunächst bargeldlos.Drei Jahre haben die Europäer Zeit, sich daran zu gewöhnen und diese fremde Währung zu ihrer eigenen zu machen.Im Jahre 2002 schließlich wird man damit auch Butter und Brot kaufen können.Mieter und Vermieter brauchen sich wegen des neuen Geldes keine Sorgen zu machen - auch wenn Letztgenannte in den nächsten Jahren verwaltungstechnisch einigen Aufwand haben werden."Wir bekommen keine Währungsreform, sondern nur eine Währungsumstellung.Am Wert des Geldes ändert sich nichts", erklärt die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes (DMB), Anke Fuchs.

Keine der beiden Parteien ist berechtigt, allein aufgrund der Währungsumstellung am Mietverhältnis zu rütteln: "Die Einführung des Euro ändert nichts an der Wirksamkeit bestehender Mietverträge", bekräftigt der Jurist Frank Maciejewski vom Berliner Mieterverein in der jüngsten Ausgabe des MieterMagazins.Denn für alle am 1.Januar 1999 bestehenden Vereinbarungen gilt: Vertrag bleibt Vertrag.So will es die europäische Kontinuitätsverordnung (Euro Vo 235).Wer von seinem Vermieter mit Berufung auf den Euro aufgefordert wird, einen neuen Vertrag zu unterschreiben, kann dieses Ansinnen bedenkenlos zurückweisen.Der Euro ist auch kein Kündigungsgrund, ebensowenig darf der Vermieter sogenannte Umstellungskosten berechnen oder gar als Betriebskosten veranschlagen.

Der Umrechnungskurs steht am 1.Januar 1999 fest.Er wird Ende Dezember auf fünf Stellen hinter dem Komma unwiderruflich festgelegt und dürfte bei knapp zwei Mark für einen Euro liegen.Die Umstellung der laufenden Mietzahlung von D-Mark auf Euro erfolgt automatisch zum 1.Januar 2002."Dann ändert sich zwar die Zahlung, der Wert bleibt jedoch gleich.Die Miete wird nicht teurer", heißt es beim DMB in Köln.

In der dreijährigen Übergangsphase gilt: Im bestehenden Mietverhältnis muß die Miete in der vereinbarten Währung gezahlt werden, zumeist also in D-Mark.Einseitig kann der Vermieter die Umstellung nicht verlangen, der Mieter hat demgegenüber jedoch das Recht, die Miete auch ohne Zustimmung des Vermieters in Euro auf den Weg zu bringen.Das hat allein finanztechnische Gründe.Beide sind gleichermaßen Vertragspartner ihrer Banken.Und die schreiben den überwiesenen Betrag automatisch und kostenlos dem Vermieter in der Währung gut, in der sein Konto geführt wird.Diese Umrechnung reduziert die Mietsumme weder, noch erhöht sie sie.Diese Regelung gilt allerdings nur für den bargeldlosen Zahlungsverkehr, weil es Euro und Cent bislang nur als Buchwert gibt.Achtung: Auf den Überweisungsträgern ist unbedingt das kleine Feld für die Währung des zu überweisenden Betrages ("DM oder Euro") auszufüllen.Wer dies vergißt, hat Pech: Dann nämlich führt die Bank den Auftrag nicht aus - schließlich weiß sie nicht, in welcher Währung die Zahlung erfolgen soll - und schickt ihn dem Kunden postwendend zurück.Durch diesen verlängerten Briefweg könnten knapp terminierte Zahlungsfristen beispielsweise für Kautionen, Mieten oder Nebenkostennachzahlungen überschritten werden.Ob Richter bei daraufhin zu erwartenden Rechtsstreitigkeiten allein nach den Worten des Gesetzes urteilen oder dem Verbraucher hinsichtlich des Prozedere bei der Währungsumstellung eine Lernzeit zugestehen, ist ungewiß.

Was für die Miete gilt, trifft auch für die Nebenkostenzahlungen zu.Erst ab Januar 2002 muß der Vermieter die Abrechnung in Euro erstellen, der Mieter in Euro zahlen.Bis dahin bleibt alles beim alten, es sei denn, beide vereinbaren einvernehmlich bereits vorher die Abrechnung und Zahlung in der neuen Währung.Werden dem Vermieter unterschiedliche Nebenkostenpositionen in Rechnung gestellt, weil andere Firmen ihre Buchhaltung nach und nach umstellen, muß der Vermieter für seinen Mieter dennoch diese Kosten in die vereinbarten D-Markbeträge umrechnen.

Daueraufträge werden bis zum 1.Januar 2002 weiter in D-Mark geführt.Nur wenn der Mieter ausdrücklich seinen Dauerauftrag in Euro umstellt, wird das Geld in der neuen Währung überwiesen - unabhängig davon, in welcher Währung er selbst sein Konto führt.Für neu abgeschlossene Mietverträge ab 1999 gilt: Mieter und Vermieter vereinbaren frei, ob in Euro oder D-Mark gezahlt werden soll."Wird der Mietvertrag in Euro abgeschlossen, sollte die Miethöhe zusätzlich in D-Mark angegeben werden", rät der DMB."Sonst müssen Sie den Europreis umrechnen." Nur so ist zu prüfen, ob die verlangte Miete ortsüblich ist oder den Mietspiegel übersteigt.

Auch Mieterhöhungen müssen für in D-Mark geschlossene Verträge in D-Mark erklärt werden - es sei denn, Mieter und Vermieter vereinbaren wiederum etwas anderes oder der Mieter akzeptiert Forderungen des Vermieters widerspruchslos.Schädlich ist beides nicht.Bei Mietminderungen oder Kautionen kommt es ebenfalls auf die vereinbarte Währung an - in der Übergangszeit in den meisten Fällen also wohl in D-Mark.

Die einzige tatsächliche Änderung im Mietrecht gibt es bei den sogenannten Indexmieten.Es handelt sich dabei um eine vertragliche Vereinbarung, daß die Miete analog zu den Lebenshaltungskosten steigt.Bislang mußten solche Verträge von der Bundesbank oder den Landeszentralbanken genehmigt werden.Ab 1.Januar 1999 dürften diese Mieten durchschnittlich nicht mehr ansteigen als der vom Statistischen Bundesamt jährlich ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten, erklärt Verwaltungsrichter Harald Kinne in der Zeitschrift "Das Grundeigentum".Die Bundesbank ist mit diesem Vorgang dann nicht mehr betraut.Die Mietanpassungsklausel ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Vertrag für die Lebenszeit eines der beiden Vertragspartner geschlossen wird.Einem Gutachten des Berliner Instituts für Stadtforschung zufolge hatten jedoch bis Mitte letzten Jahres bundesweit tatsächlich nur etwa zwei Prozent der Vermieter Indexmietverträge abgeschlossen.