Immobilien: Vertrauenssache

Es schien alles so bequem. Rudi W. hatte in einem denkmalgeschützten Altbau eine frisch sanierte Wohnung gekauft, sich rasch mit seinen Mitbewohnern angefreundet. Bei der ersten Eigentümerversammlung der neuen Hausgemeinschaft hatte er wie die anderen auch keine Einwände, als Familie B. einen Bekannten als Hausverwalter vorschlug.

Wenig später war der Bauträger bankrott, die Mängelliste nur zum Teil abgearbeitet und die Immobilie das, was man einen Problemfall nennt: Der Hausverwalter war überfordert, der Vertrag mit ihm praktisch unkündbar, das Aggressionspotenzial zwischen Eigentümern und Verwalter hoch. Familie B., die den Mann vorgeschlagen hatte, bekam davon nichts mit. Sie war längst wieder ausgezogen. Der Verwalter aber blieb fünf Jahre.

Die Frage, wer ihr Haus oder ihre Wohnanlage verwaltet, ist eine der wichtigsten überhaupt, die sich einer Eigentümergemeinschaft stellt. Eine Hausverwaltung muss nicht nur in der Lage sein, in heiklen Situationen – wie der in der Eigentümergemeinschaft von Rudi W. – schnell juristischen Beistand zu organisieren. Sie hat vor allem enormen Einfluss auf die Kosten, die der Gemeinschaft entstehen. Wichtig ist beispielsweise die Frage, ob der Verwalter einen günstigen Stromanbieter findet. Ob er auch beim Abschluss von Versicherungen auf den Preis achtet. Vergleicht er bei Reparaturarbeiten die Angebote sorgfältig – oder versucht er, was immer wieder vorkommt, einem ihm befreundeten Handwerker den Auftrag zuzuschanzen?

Salopp gesagt kümmert sich der Verwalter nur um eines: um das Geld der Eigentümer. Er stellt jedes Jahr den Wirtschaftsplan auf, macht die Betriebskostenabrechnung, verwaltet die Rücklagen der Eigentümer, bereitet ihre Entscheidungen vor und achtet darauf, dass die Immobilie gut in Schuss bleibt.

Zwar entscheiden über größere Ausgaben immer die Eigentümer – erfahrungsgemäß aber folgen sie häufig nur allzu bereitwillig den Vorschlägen ihres Verwalters. Und das kann durchaus ins Geld gehen, im positiven wie im negativen Sinn.

Letztlich steigert ein guter Verwalter also auch die Rendite eines Investments: Weil sich eine Wohnung in einem solide geführten Haus am Ende besser wiederverkauft. Für die Werterhaltung einer Immobilie ist es damit unerlässlich, dass der Verwalter nicht nur ein guter Kaufmann und Organisator ist. Er muss auch ein Auge für den Zustand eines Gebäudes haben. Dazu gehört, es regelmäßig zu inspizieren. Wer einen solchen Vertrauensposten zu vergeben hat, sollte sich deshalb vor allem eines nehmen: Zeit. Das Angebot ist groß – vom Makler, der nebenbei eine kleine Wohnanlage betreut, bis zu großen, auf Hausverwaltung spezialisierten Unternehmen. Sparen kann sich eine Eigentümergemeinschaft den Verwalter nicht, das Wohnungseigentumsgesetz schreibt ihn ausdrücklich vor. In die engere Auswahl sollten, wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) betont, in jedem Fall nur Bewerber kommen, die eine so genannte Vermögensschadens-Haftpflicht vorweisen können: „Sonst kann er im Ernstfall keinen Schadenersatz zahlen.“ In der Regel ist auch die Mitgliedschaft in einem einschlägigen Verband ein Argument: Der IVD etwa bietet seinen Mitgliedern regelmäßig Fortbildungen für Hausverwalter an.

Zusätzliche Entscheidungshilfe, den richtigen Verwalter zu finden, kann eine Präsentation von Abrechnungsbeispielen anderer Objekte sein. Auch die so genannte Bankauskunft gibt Aufschluss oder eine kurze Vorstellung vor der Eigentümerversammlung.

Dabei muss auch die Frage nach den Kosten gestellt werden, aber am Preis allein lässt sich die Qualität eines Verwalters nur eingeschränkt ablesen: Es gibt gute Einzelkämpfer oder Zwei-Mann-Büros, die für 14 Euro je Wohnung und Monat zuverlässig arbeiten. Es kann aber auch sehr viel teurer werden. Es sind aber auch große, spezialisierte Verwaltungsfirmen auf dem Markt, die für nahezu die gleiche Leistung 25 Euro und mehr verlangen. Einheitliche Qualitätsstandards oder gar eine Gebührenordnung für die Branche gibt es nicht – umso wichtiger ist es für eine Hausgemeinschaft, sich Referenzen einzuholen.

Das Haus von Rudi W. etwa wird inzwischen von einem kleinen Unternehmen betreut, das auch eine Wohnanlage in der Nachbarschaft verwaltet. Die Eigentümer des „Problemhauses“ hatten einfach in den Gebäuden der näheren Umgebung herumgefragt, wer seinen Verwalter weiterempfehlen könne und wer nicht. Solche Entscheidungen wollen auch aus einem anderen Grund gut überlegt sein: Ein einmal geschlossener, in der Regel auf fünf Jahre befristeter Vertrag kann nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Dazu müsste der Verwalter sich schon weigern, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder zur jährlichen Eigentümerversammlung einzuladen.

Dagegen rechtfertigt die allgemeine Klage von Eigentümern, dass sich der Verwalter nicht genügend um das Gebäude kümmert, noch keine außerordentliche Kündigung. Umgekehrt gilt: Eine Hausgemeinschaft und ein guter Verwalter bleiben wie ein Ehepaar oft über Jahrzehnte zusammen.

Veronika Csizi