Immobilien : Viele Abrechnungen sind falsch

Wohnungsnutzer sollten die Betriebskostenabrechnungen sorgfältig prüfen. Oft sind Forderungen nicht berechtigt. Und manche Kosten werden zwei Mal umgelegt

Ralf Schönball

Bei der Abrechnung der Nebenkosten müssen sich die Inhaber von Eigentumswohnungen und Mieter dieses Jahr auf keine bösen Überraschungen gefasst machen. Die höheren Preise für Wasser, die vor wenigen Wochen für Schlagzeilen sorgten, werden erst im kommenden Jahr das so genannte Wohngeld deutlich in die Höhe treiben. Dennoch wird es natürlich auch in diesem Jahr wieder manchen Streit um die Abrechnung der Nebenkosten geben – schon allein wegen der oft fälligen Nachzahlungen bei zu niedrig veranschlagten monatlichen pauschalen Vorauszahlungen.

„Neu bei den Nebenkosten,“ sagt Dieter Blümmel, „ist die Umlage von Heizkosten für die Regenrinne.“ Das ist kein schlechter Scherz des Sprechers vom Verband Haus&Grund. Dieses Thema hat die Gerichte beschäftigt. Das Ergebnis: Die Umlegung dieser Kosten auf den Mieter ist zulässig, aber nur wenn dies so auch im Mietvertrag angekündigt ist. Dies gilt im Übrigen grundsätzlich für alle Nebenkosten: Werden die einzelnen Rechnungsposten (Wasser, Hauswart, Müllabfuhr und ähnliches) im Mietvertrag einzeln aufgelistet, dann dürfen nicht plötzlich während der Vertragslaufzeit zusätzliche Kosten neu abgerechnet werden. Im Zweifelsfall sollte man eine Kopie der betreffenden Rechnungen vom Verwalter verlangen. Darauf hat man einen Anspruch.

Wie rasch der Streit um die Nebenkosten eskaliert, zeigt auch die Lage beim Berliner Mieterverein: Etwa 70 Rechtsanwälte sind dort derzeit mit der Prüfung von Nebenkosten beschäftigt. Einer von ihnen ist der Spezialist Volker Hegemann: „Wer eine Abrechnung bekommt, hat 30 Tage Zeit diese zu prüfen.“ Wer länger nicht zahlt, der muss unter Umständen Zinsen für den Zahlungsverzug übernehmen.

Auch die Vermieter haben eine Frist zu wahren: Spätestens zwölf Monate nach Abschluss des abgerechneten Zeitraums (meistens vom 1. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres) müssen die Vorschüsse des Mieters mit den tatsächlichen Kosten abgeglichen sowie Guthaben erstattet oder Nachzahlungen gefordert werden. Kommt die Abrechnung der Nebenkosten später, dann hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung durch den Mieter der Wohnung.

Doch Vorsicht: Dies gilt erst seit dem 1.September 2001. Für ältere Abrechnungen können Eigentümer Nachforderungen stellen. Erst nach vier Jahren droht dieses Recht zu verwirken, vorausgesetzt der Mieter hatte die Abrechnungen angefordert. Außerdem: Für den Mieter einer Wohnung gilt diese Frist nicht. Er kann auch noch Jahre später die Rückzahlung zu viel bezahlter Vorschüsse verlangen, wenn sein Vermieter die Abrechnung der Vorschüsse mit den tatsächlichen Kosten so lange hinausgezögert hatte.

Wichtig bei der Abrechnung von Nebenkosten ist nach Angaben von Blümmel oft auch eine genaue Trennung von Gewerberäumen und Wohnungen. Dies gilt zumindest in solchen Fällen, in denen die Gewerbeflächen beispielsweise durch einen Waschsalon oder einen Friseur genutzt werden. Der Grund: Diese verbrauchen viel Wasser, und Wasser sowie Abwasser schlagen mit einem großen Anteil in den Nebenkosten zu Buche. Wenn solche Gewerbebetriebe im Haus tätig sind, dann muss der Eigentümer einen zweiten Wasser-Zähler anbringen und diese getrennte Erfassung des Verbrauchs in der Nebenkosten-Abrechnung kenntlich machen.

Ähnliches gilt für die Kosten der Müllabfuhr, wenn etwa ein Supermarkt im Erdgeschoss des Wohnhauses wirtschaftet: Denn die Entsorgung der vielen Pappen und Verpackungen kommen teuer. Auch wenn ein Gewerbetreibender außerordentlich hohe Umsätzen schreibt, treibt dies die Nebenkosten in die Höhe, und diese zusätzlichen Kosten dürfen nicht auf alle Nutzer umgelegt werden. Denn: Die Grundsteuer kann durch hohe Umsätze steigen; die Grundsteuer darf zwar umgelegt werden, aber auch in diesem Fall muss das „Verursacherprinzip“ berücksichtigt werden.

Sind dagegen Rechtsanwälte, Steuerberater oder andere Dienstleister im Hause tätig, ist eine solche Trennung natürlich überflüssig: Die Herren duschen und baden natürlich nicht in den Büroräumen und senken dadurch eher sogar die Nebenkosten eines Gebäudes.

Deshalb gehört zu einer ordentlichen Abrechnung der Nebenkosten eine Angabe zur Gesamtfläche des Gebäudes sowie zur Größe der abgerechneten Einheiten. Die Eigentümer oder Nutzer der Wohnungen können anhand dieser Angaben nachprüfen, ob sie tatsächlich auch nur ihrem Anteil entsprechend an den Gesamtkosten für die Bewirtschaftung des Gebäudes beteiligt werden.

Wer schon länger als ein Jahr im Hause wohnt, kann die aktuelle mit früheren Abrechnungen vergleichen. Wer neu eingezogen ist, kann die Kosten mit denen von Nachbarwohnungen vergleichen. Außerdem können die durchschnittlichen Nebenkosten von Wohnungen in Berlin als Orientierung dienen: Diese betragen zwischen 1,08 und 1,70 Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese Zahlen haben zumindest die Gerichte in Streitfällen zugrunde gelegt. Die Durchschnittswerte sind jedoch nicht auf jeden Einzelfall übertragbar. Die große Spannbreite ist darauf zurückzuführen, dass die Häuser je nach Baujahr mehr oder weniger Betriebskosten verursachen; außerdem ist die Ausstattung von Wohnhäusern sehr unterschiedlich: Ein Haus mit Aufzug verursacht erheblich höhere Nebenkosten als eins ohne Fahrstuhl.

Allerdings dürfen auch die Aufzugskosten nicht unbeschränkt auf die Mieter umgelegt werden. So darf beispielsweise nur ein Teil der Rechnung für die derzeit sehr beliebten „Vollwartungsverträge“ zwischen Verwaltern und Aufzugsherstellern auf den Wohnungsnutzer umgelegt werden. Der Grund: Bei der Wartung führen die Mechaniker auch Reparaturen am Aufzug durch, und diese zählen dem Gesetz nach nicht zu den Betriebskosten, sondern es sind Aufwendungen für die Instandhaltung. Dafür muss der Eigentümer selbst aufkommen, denn der Mieter hat nach Auffassung des Gesetzgebers die Instandhaltung des Gebäudes bereits durch die Nettokaltmiete bezahlt.

Ähnliches gilt für die Kosten des Hauswartes. Zu dessen eigentlichen Aufgaben zählt unter anderem die Hausreinigung, die Gartenpflege und die Schneebeseitigung im Winter. Beauftragt der Verwalter andere Firmen mit diesen Tätigkeiten, dann können diese Kosten ohnehin auf den Mieter umgelegt werden. Wird darüber hinaus noch eine zusätzliche Umlage für den Hauswart verlangt, sollte diese genauer überprüft werden. Denn viele andere Aufgaben des Hauswartes zählen wiederum zu den Instandhaltungsaufwendungen – und das ist Sache des Eigentümers und nicht des Mieters.

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