Vier im Recht : Abnehmen kann schwer wiegen

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage. Heute antwortet Manfred Puche, Bausachverständiger: Wie sollte bei Neubauten die erste Begehung des Gemeinschaftseigentums organisiert werden?

WAS STEHT INS HAUS?

Der Bauträger unserer neuen Wohnung lädt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ein. Muss ich daran teilnehmen, ist das nicht Aufgabe der neuen Hausverwaltung? Was wird da angeschaut? Ich bin doch schon eingezogen und habe meine Wohnung abgenommen. Kann ich Mängel, die mir noch aufgefallen sind, hier nachmelden? Einige Nachbarn, die ihre Wohnungen noch nicht übernommen haben, haben sich einen Architekten genommen, der sie bei der Begehung unterstützt. Ist das erforderlich? Gibt es auch eine Gewährleistung für die Mängel, die dort festgestellt werden?

WAS STEHT IM GESETZ?

Das Gemeinschaftseigentum umfasst die Hülle des Gebäudes und die allgemein genutzten Bereiche. So gehören in der Regel Fenster und Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum, ebenso die Abdichtungen der Balkone und Terrassen. Da dies „allen gemeinsam“ gehört, muss es auch von allen abgenommen werden. Es ist heute nicht mehr zulässig, dies über Vollmachten im Kaufvertrag zu regeln oder der Hausverwaltung eine Generalvollmacht zu erteilen. Der BGH fordert von jedem einzelnen Erwerber, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentum selbst zu erklären, genauso wie für das Sondereigentum. Da es sich beim Gemeinschaftseigentum eher um komplizierte Bauteile handelt, wie Heizungs- und Lüftungsanlagen, Dächer und die Entwässerung des Grundstücks, wird häufig ein Sachverständiger ausgewählt, der eine technische Begehung vornimmt. Er überprüft die wesentlichen Bestandteile des Gemeinschaftseigentums und nimmt Mängel und Rückfragen in ein Begehungsprotokoll auf. Abschließend empfiehlt er den Eigentümern, die Abnahme zu erklären – oder, wegen wesentlicher Mängel, auch nicht. Die Abnahme müssen die Erwerber jedoch selbst erklären – dazu werden sie vom Bauträger aufgefordert. Für das Gemeinschaftseigentum gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen wie für das Sondereigentum: fünf Jahre Gewährleistung. Die letzte Zahlung hängt in der Regel auch von der Mangelfreiheit aus der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ab.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

An der Abnahmebegehung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht alle Eigentümer teilnehmen. Dennoch ist es wichtig, den Sachverständigen, der die Begehung durchführt, zu begleiten. Für die Verwaltung und den gegebenenfalls schon gewählten Beirat ist es eine gute Gelegenheit, das Haus kennenzulernen und auch kritische Fragen zu stellen. Insofern ist eine zusätzliche fachliche Begleitung einzelner Eigentümer durch einen Architekten sinnvoll. Bei dieser Abnahmebegehung wird nur das Gemeinschaftseigentum besichtigt; noch entdeckte Mängel im Sondereigentum können hier hingegen nicht aufgenommen werden. Diese fallen unter die Gewährleistung für das Sondereigentum. Wenn die Mängel aus der Abnahme beseitigt sind, wird der Sachverständige eine entsprechende Erklärung abgeben. Dies kann eine Restzahlung auslösen.

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