Vier im Recht : Auszug verboten

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage. Diesmal: Können Mieter vorzeitig ein zeitlich festgelegtes Mietverhältnis verlassen? Norbert Eisenschmid, Dt. Mieterbund e. V., antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind im Februar in eine neue Wohnung gezogen. Inzwischen haben wir jedoch erhebliche Mängel festgestellt und überlegen daher, wieder auszuziehen. Eine Bekannte meinte, dass unser Mietvertrag dies nicht zulasse. Dort steht, dass das Mietverhältnis am 31. Januar 2013 endet und sich jeweils um zwölf Monate verlängert, wenn es nicht gekündigt wird. Am Schluss des Mietvertrages hat der Vermieter zudem eingetragen, dass die Miete für drei Jahre fest ist, danach aber neu verhandelt werden muss. Bin ich jetzt mindestens drei Jahre an den Mietvertrag gebunden?

WAS STEHT IM GESETZ?

Bis zum 31. August 2001 waren Mietverträge mit einer Befristung zulässig. Dabei gab es im Wesentlichen zwei unterschiedliche Ausgestaltungen. Die eine Variante sah vor, dass der Vertrag automatisch mit Ablauf der Befristung endet. Damit handelte es sich um einen echten Zeitmietvertrag. Die andere Variante sah zwar eine Befristung vor. Diese wurde aber durch eine Klausel ergänzt, wonach sich nach Ablauf der Befristung der Mietvertrag automatisch um einen bestimmten Zeitraum verlängert, bis er gekündigt wird. Das ist zwar im Rechtssinne kein Zeitmietvertrag, aber ein Vertrag mit einer Befristung, der Mieter und Vermieter langfristig bindet. Seit der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 dürfen solche Wohnungsmietverträge nicht mehr abgeschlossen werden. Wird dagegen verstoßen, ist der Vertrag zwar selbst wirksam. Dagegen ist aber die Befristungsregelung unwirksam, so dass der Vertrag seitens des Mieters jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden kann. Aber Vorsicht! Auch nach neuem Recht sind Verträge zulässig, die in ihrer Wirkung einer Befristung gleichkommen. So kann der Vermieter vereinbaren, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum verzichtet. Das gilt maximal für einen Zeitraum von vier Jahren. Daher kann der Mieter in diesem Zeitraum nicht kündigen. Somit hat der vertragliche Kündigungsverzicht wie die Befristung eine langjährige Bindungswirkung.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es wirkt sich für Sie zum Vorteil aus, dass Ihr Mietvertrag nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde. Somit sind Befristungen in der Art, wie sie in Ihrem Mietvertrag stehen, unzulässig. Eine gültige Ausnahmeregelung für den Fall, bei dem der Mieter auf sein Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum verzichtet, liegt nicht vor. Sie können daher das Mietverhältnis mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Miete drei Jahre fest sein soll. Denn die Mietzahlung hat mit der Laufzeit des Vertrages grundsätzlich nichts zu tun. Es gibt aber auch hier eine Ausnahme bei Vereinbarung einer Staffelmiete. Dann muss im Voraus für mindestens zwei Zeiträume eine Miete von unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Dieser Fall ist bei Ihnen jedoch nicht gegeben.

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