Vier im Recht : Das wird Konsequenzen haben

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Expertenklären jede Woche eine Frage. Diesmal: Was sollte ein Mieter tun, wenn auf seinem Warmwasserzähler die Eichplakette ungültig ist? Norbert Eisenschmid, Deutscher Mieterverein e.V., antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Mietwohnung befinden sich drei Warmwasser-Verbrauchszähler, deren Eichung laut Eichplakette in den Jahren 2007 beziehungsweise 2009 abgelaufen ist. Ich habe die Hausverwaltung darauf aufmerksam gemacht, eine Reaktion erfolgte aber bisher nicht. Für mich stellt sich nun die Frage, wie die künftigen Betriebskostenabrechnungen zu bewerten sind. Ich bin jedenfalls bisher davon ausgegangen, dass bei abgelaufener Eichung das Ableseergebnis unrichtig ist. Natürlich sehe ich ein, dass ein Verbrauch durch mich erfolgt ist. Aber wie wird mein Verbrauch ermittelt?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Eichordnung schreibt vor, dass Kaltwasserzähler alle sechs Jahre geeicht beziehungsweise beglaubigt werden müssen. Warmwasserzähler müssen hingegen schon alle fünf Jahre geeicht werden. Die Eichung wird dadurch vollzogen, dass die Messkapsel des Wasserzählers durch eine neue ersetzt wird. Grund dafür ist, dass die Nacheichung an Ort und Stelle nicht vorgenommen werden kann. Dazu müsste das Gerät ausgebaut und in der Zwischenzeit ein Ersatzgerät installiert werden. Um den Aufwand für doppeltes Aus- und Einbauen zu vermeiden, wird sofort ein neues Gerät eingebaut. Sind die Eichfristen für die Geräte abgelaufen, ist das einem Messfehler gleichzusetzen. Das ist auch von den Gerichten bestätigt worden. Zu den Folgen dieser Überschreitung für die Abrechnung gibt es in der einschlägigen Literatur zwei Auffassungen. Einmal wird die Meinung vertreten, dass bei der Abrechnung keine Pfenniggerechtigkeit verlangt werden kann und die Ergebnisse der Messung trotz Ablaufs der Eichfrist verwertbar sind. Eine andere Auffassung weist darauf hin, dass das Eichgesetz ausdrücklich verbietet, ungeeichte Messgeräte zu verwenden. Im Falle der Nichtbeachtung kann sogar ein Bußgeld festgesetzt werden. Daher dürfe sich der Vermieter über diese öffentlich- rechtlichen Vorschriften nicht einfach hinwegsetzen. Die Abrechnung muss nach Quadratmeter-Wohnfläche erfolgen mit der Konsequenz, dass die so ermittelten Kosten zugunsten des Mieters um 15Prozent zu kürzen sind.

WIE STEHEN SIE DAZU?

Es ist zu bedenken, dass der Vermieter die Eichkosten auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen darf. Der Mieter bezahlt somit die Eichgeräte. Daher wäre es unbillig, wenn der Vermieter ohne Konsequenzen die Eichung der Warmwasserzähler unterlassen könnte. Dennoch ist der Verbrauch nach dem Vorjahresverbrauch, nach Möglichkeit auch aus mehreren Abrechnungsperioden, zu schätzen, wenn nur wenige Warmwasserzähler betroffen sind. Ist jedoch ein erheblicher Anteil der Messergebnisse im Haus nicht verwertbar (mehr als 25 Prozent), kann dieses Schätzverfahren nicht mehr angewandt werden. Dann müssen die Kosten nach einem festen Maßstab, etwa Wohnfläche, verteilt werden. Von den so ermittelten Kosten können 15 Prozent gekürzt werden, da die Warmwasserkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden.

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