Vier im Recht : Doppelt zur Kasse gebeten

Darf der Vermieter eine Mieterhöhung mit Einbauten begründen, die der Mieter selbst vorgenommen hat? Norbert Eisenschmid, Dt. Mieterbund e. V. antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin seit 1976 Mieter einer Wohnung. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte ich mich verpflichtet, in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung (Etagenheizung) einzubauen. Kürzlich verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete und bezog sich dabei auf den Mietspiegel. Dabei wurde mieterhöhend berücksichtigt, dass die Wohnung mit Bad und Sammelheizung ausgestattet ist. Nun bin ich der Meinung, dass sowohl das Bad als auch die Sammelheizung für die Mieterhöhung nicht herangezogen werden können. Ist das richtig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Vermieter kann die Miete anhand des Mietspiegels berechnen. Hat der Mieter allerdings die Wohnung mit zusätzlichen Einrichtungsgegenständen ausgestattet, gilt folgendes: Zum einen ist der Mieter für Wartung und Reparaturen dieser Einrichtungen zuständig. Zum anderen muss der Vermieter die Wohnung so behandeln, als hätte der Mieter gar nichts gemacht. Damit wird verhindert, dass der Mieter, der auf eigene Kosten Einrichtungen in die Wohnung einbaut, nicht doppelt belastet wird, indem zum Beispiel der Vermieter wegen der Mietereinbauten eine höhere Miete verlangt. Die Miete ist vielmehr nach der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung ohne die vom Mieter vorgenommenen Arbeiten zu ermitteln. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Einbauten und Einrichtungen irgendwann einmal abgewohnt sind. Dieser Gesichtspunkt ist unter anderem maßgeblich bei der Frage, ob der Mieter im Falle des Auszuges eine Erstattung für die von ihm vorgenommenen Investitionen bekommt. Die Frage ist sehr streitträchtig. Hierzu bietet der „Mustervertrag zur Modernisierung durch Mieter“, den das Bundesministerium der Justiz entwickelt hat, eine Orientierungshilfe. Anders verhält es sich aber dann, wenn der Mieter die Ausstattung zwar vorgenommen, die Aufwendungen aber vom Vermieter ersetzt bekommen hat. Dann darf der Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete so tun, als habe er selbst die Arbeiten vorgenommen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Mieter, der die Wohnung mit bestimmten Ausstattungsmerkmalen versieht, ist hinsichtlich dieser Merkmale vor Mieterhöhungen geschützt. Ausnahmsweise kann der Vermieter aber die Ausstattung zur Begründung einer höheren Miete zugrunde legen, wenn der Vermieter dem Mieter für die Investitionen einen Ausgleich gegeben hat. Der Vermieter kann nicht einwenden, dass wegen der langen Mietzeit die Einbauten abgewohnt sind. Vielmehr sind die Einbauten des Mieters bei der Beurteilung der ortsüblichen Miete auch dann maßgeblich, wenn sie nicht mehr dem neuesten Zustand entsprechen. Allerdings kann der Vermieter in Ihrem Fall Bad und Zentralheizung modernisieren. In diesem Fall könnten Sie in Anbetracht Ihrer Investitionen keine Einwände erheben, weil Ihre Einbauten über den langen Zeitraum abgewohnt sind.

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