Vier im Recht : Eingeschränktes Parkverbot

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage. Diesmal: Dürfen auf Kosten einer Eigentümergemeinschaft Schranken für vermietete Stellplätze installiert werden? Katrin Dittert, Fachanwältin, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Wohnungseigentumsanlage stehen 159 Miteigentümern nur 41 Pkw- Stellplätze zur Verfügung. Einige Miteigentümer haben an ihre Mieter eigenmächtig Stellplätze vermietet. Jetzt sollen 41 ausgewählten Eigentümern die Stellplätze exklusiv überlassen und – auf Kosten der Gemeinschaft! – Zugangsschranken installiert werden. Müssen wir die Eintragung von Sondernutzungsrechten auf unserem Grund und Boden dulden? Müssen wir die Finanzierung der Schranken aus der Instandhaltungsrücklage hinnehmen? Und wer trägt zukünftig die laufenden Kosten der Stellplätze?

WAS STEHT IM GESETZ?

Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück sind Gemeinschaftseigentum, wenn sie nicht einzelnen Miteigentumsanteilen als Sondereigentum zugeordnet sind. Auch die mit einem Sondernutzungsrecht versehenen Grundstücksteile gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Die unbefugte Vermietung an Dritte, hier an die jeweiligen Mieter, hat keine rechtliche Wirksamkeit gegenüber den anderen Eigentümern. Durch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts können einzelnen Eigentümern die im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätze ausschließlich, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer überlassen werden. Sie als Miteigentümer sind aber nicht verpflichtet, die Eintragung von Sondernutzungsrechten in das Grundbuch zu dulden, denn diese können nur durch Vereinbarung, also mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer begründet werden, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes bestimmt. Bauliche Anlagen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, z. B. Zufahrtsschranken, werden grundsätzlich durch die Gemeinschaft finanziert und erhalten. Hiervon können die Wohnungseigentümer abweichen und beschließen, dass die Kosten nur von den sondernutzungsberechtigten Eigentümern getragen werden. Dieser Beschluss verlangt eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der stimmberechtigten Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Eine Lösung wäre, die allen Eigentümern gemeinsam gehörenden Stellplätze an einzelne Eigentümer, Mieter oder Dritte zu vermieten. Hierzu reicht ein mehrheitlicher Beschluss der Gemeinschaft. Ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss kann der Verwalter zum Abschluss von Mietverträgen und zur Mietverwaltung ermächtigt werden. Die Mieteinnahmen kämen dem Gemeinschaftsvermögen zugute. Die aus der Instandhaltungsrücklage oder einer Sonderumlage zu finanzierenden Baumaßnahmen würden sich auf diese Weise nach einiger Zeit amortisiert haben. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft aber darauf einigen, einzelnen Eigentümern das ausschließliche Sondernutzungsrecht zu gewähren, könnte dieses von der Gewährung einer Gegenleistung, zum Beispiel von einer Einmalzahlung oder einem jährlichen Nutzungsentgelt, abhängig gemacht werden.

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