Vier im Recht : Feuerfest – auch nach dem Umbau

Wohn-und Büroflächen eines Gebäudes werden verändert. Was bedeutet das für den Brandschutz?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Verwalter eines Bürogebäudes. In den letzten Jahren haben mehrfach die Mieter gewechselt. Für eine weitere und längerfristige Vermietung müssen die Büroflächen neu aufgeteilt und zugeordnet werden, da sie derzeit nicht mehr bedarfsgerecht erscheinen. Neben den üblichen Renovierungsarbeiten wird auch die Haustechnik erneuert und EDV-Medienträger werden auf den neuesten Stand gebracht. Die Gewerbeflächen sollen weiter als Büros vermietet werden. Wie verhält es sich bei solchen Umbauten mit dem vorbeugenden Brandschutz? Was ist baurechtlich zu beachten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ist ein Gebäude aufgrund einer gültigen Baugenehmigung errichtet und bisher weder umgenutzt oder konstruktiv wesentlich verändert worden, besitzt es einen sogenannten Bestandsschutz. Nach dem Zeitraum der Errichtung in Kraft getretene bauordnungsrechtliche Änderungen müssen dann nicht eingehalten werden. Dies trifft auch auf den vorbeugenden Brandschutz zu. Teilen Sie Mietflächen neu auf und schaffen neue funktionale Zuordnungen mit Veränderungen von Flucht- und Rettungswegen bei gleicher Nutzung, ändern Sie die rechtliche Grundlage der bestehenden Baugenehmigung. Damit erlischt der Bestandsschutz. Außerdem ist der vorbeugende Brandschutz nach der aktuellen Bauordnung nun neu zu beurteilen. Es reicht bereits aus, in einer abgehängten Deckenkonstruktion eines Fluchtflures zusätzliche EDV-Leitungen zu verlegen, die zur Folge haben, dass die abgehängte Decke nicht mehr mit der Feuerwiderstandsklasse F 30 ausreicht, sondern F-90-Qualität erfordert. Werden funktionale Änderungen des Gebäudes vorgenommen, muss unter Umständen das Konzept des vorbeugenden Brandschutzes für das gesamte Gebäude neu überprüft und hinterfragt werden. Nach der geltenden Bauordnung von Berlin können Teile des Gebäudes oder das gesamte Gebäude bei einer komplexen Umbaumaßnahme ihre Bestandskraft verlieren. Der daraus resultierende finanzielle Aufwand für die brandschutztechnische Ertüchtigung des alten Gebäudes kann immens werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Eine ertragsnotwendige Gebäudevitalisierung ist in der Immobilienwirtschaft gang und gäbe. Funktionale Gebäudeänderungen sollten neben einem Architekten auch durch Fachplaner unterstützt werden. Ziehen Sie zu Planungsbeginn einen Brandschutzsachverständigen zu Rate, kann er u. U. Lösungen erarbeiten, die die gewünschte bauliche Veränderung finanziell vertretbar ermöglicht. Unterlässt man eine solche Betrachtungsweise, läuft man Gefahr, dass nach der Änderung der vorbeugende Brandschutz nicht mehr eingehalten ist. Sollte es dann zu einem Brand kommen, kann die Sachversicherung bei nachweislichem Verstoß gegen die geltende Brandordnung die Versicherungsleistung verweigern. Werden Dritte geschädigt, wird bei Nichteinhaltung des vorbeugenden Brandschutzes strafrechtlich gegen die Verursacher ermittelt.

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