Vier im Recht: Heißes Eisen

Katrin Dittert, Fachanwältin, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einem Miteigentümer die Verglasung seiner Loggia gestattet. Dieser hat dort nun eigenmächtig Heizkörper installiert und an die gemeinsame Zentralheizung angeschlossen. Bislang zählte die Loggia nur mit 50 Prozent ihrer tatsächlichen Größe zur Wohnfläche. Hat sich mit der Beheizbarkeit der Loggia die Wohnfläche verändert? Wie wirkt sich eine Flächenänderung bei der jährlichen Abrechnung der Gemeinschaftskosten aus? Durfte der Miteigentümer überhaupt ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft weitere Heizkörper einbauen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Heizkörper gehören zum Sondereigentum, solange sie eingefügt oder beseitigt werden können, ohne dass dabei das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer beeinträchtigt werden (§ 5 Abs. 1WEG). Zusätzliche Heizkörper darf jeder Eigentümer in seiner Wohnung anschließen, solange die Kapazität der zentralen Heizanlage für die Versorgung ausreicht. Die Fläche der nunmehr vollverglasten, beheizten Loggia wird nach § 4 Wohnflächenverordnung zu 100 Prozent zur Wohnfläche gezählt, ein unbeheizter Wintergarten dagegen nur zu 50 Prozent. Ist jedoch vereinbart, dass die Berechnung der Wohnfläche noch nach der früher geltenden II. Berechnungsverordnung vorgenommen wird, ändert sich an der Wohnfläche durch die Beheizbarkeit der Loggia nichts (§ 44 Abs. 2 II. BV), sie zählt dann weiter nur zur Hälfte. Die Verteilung der Gemeinschaftskosten in der Jahresabrechnung wird regelmäßig nach Miteigentumsanteilen vorgenommen (§ 16 Abs. 1, 2 WEG). Ein anderer Verteilungsmaßstab, in Ihrem Fall das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen, kann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung eingeführt werden (§ 16 Abs. 3 WEG). Kommt es während eines Wirtschaftsjahres zu einer Änderung der Wohn- und Nutzfläche, so ändert sich auch die Verteilungsquote der Lasten und Kosten nach § 16 WEG. Bei der nächsten Jahresabrechnung muss der Verwalter die geänderte Verteilungsquote beachten und dem Miteigentümer gegebenenfalls einen höheren Kostenanteil berechnen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ob Heizkörper und die vom Hauptstrang in der Wohnung abgehenden Heizrohre zum Sondereigentum zählen, ist nicht unumstritten. Ich halte es aber für richtig, dass jedem Eigentümer das Eigentum über seine Heizkörper zusteht und er die Entscheidungsgewalt darüber hat, soweit keine negativen Auswirkungen auf die Gesamtanlage zu erwarten sind. Vor der Kostenverteilung muss zunächst sichergestellt werden, dass der durch den neuen Heizkörper erhöhte Wärmeverbrauch gemessen wird. Welche Methode der Flächenberechnung angewandt wird, hängt davon ab, was vereinbart ist. Hier sollte geprüft werden, welche Regelungen die Gemeinschaftsordnung und sonstige Vereinbarungen treffen. Nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung wirkt sich die neue Heizung auf die Wohnfläche und damit auf die Kostenverteilung aus.