Vier im Recht : Kurz unter den Wolken ist die Freiheit grenzenlos

Darf der Mietspiegel bei Dachgeschosswohnungen einfach außer Kraft gesetzt werden?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind vor kurzem nach Berlin gezogen und haben eine wunderschöne Dachgeschosswohnung in der City angemietet. Bei Gesprächen mit unseren Nachbarn haben wir festgestellt, dass die anderen Mieter eine wesentlich niedrigere Miete zahlen als wir. Ein Bekannter hat uns den Hinweis auf den Berliner Mietspiegel gegeben. Dadurch haben wir festgestellt, dass wir eine viel zu hohe Miete zahlen. Ein Vergleich mit den Mietspiegelwerten ergab, dass unsere Miete über 40 Prozent höher liegt, als dies nach dem Mietspiegel gefordert werden darf. Können wir die Miete kürzen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Durch § 535 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird geregelt, dass ein Mieter dem Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu zahlen hat. Grundsätzlich herrscht dabei zunächst Vertragsfreiheit, die Miete kann also frei vereinbart werden. Um überprüfen zu können, ob eine Miete überhöht ist, ist sodann auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen, die sich aus dem Mietspiegel, aber auch aus Vergleichswohnungen oder anhand eines Sachverständigengutachtens ergeben kann. Erster Anhaltspunkt ist jedoch zunächst der Mietspiegel. Es kommt dann auf die Einordnung einer Wohnung, auf deren Ausstattungsmerkmale oder auf Sondermerkmale an, da Sie anhand der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne (es gibt wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale) die zulässige Miete erst noch berechnen müssen. Bei einer Neuvermietung kann diese ortsübliche Miete aber überschritten werden. Liegt im Gebiet eine Mangellage an Wohnraum vor, gilt § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, so dass die ortsübliche Miete um nicht mehr als 20 Prozent überschritten werden darf. Für Berlin hat das Oberverwaltungsgericht durch die Aufhebung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung aber festgestellt, dass keine Mangellage an Wohnraum vorherrscht, so dass die 20-Prozent-Grenze nicht gilt. Es kommt indes die Wuchergrenze des § 291 Strafgesetzbuch zum Tragen, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 50 Prozent überschritten wird.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Gerade Dachgeschosswohnungen in guten Berliner Citylagen sind teilweise sehr luxuriös ausgestattet, so dass die Einordnung der Wohnung anhand des Mietspiegels gar nicht richtig möglich ist. Bei einer besonders hochwertigen Ausstattung erscheint es auch angemessen, bei der Neuvermietung höhere Mieten als im Mietspiegel ausgewiesen zu vereinbaren, soweit dabei nicht die Grenze des Wuchers überschritten wird. Sie selbst geben ja an, erst auf die Idee der Überhöhung der Miete gekommen zu sein, nachdem Sie die Mieten der Mitbewohner erfahren haben, die sicherlich alle unter Ihnen wohnen. Allerdings dürfte von Ihnen in absehbarer Zeit keine Mieterhöhung verlangt werden können, da die Obergrenze der zulässigen Miete fast ausgereizt ist und jedenfalls mit dem Berliner Mietspiegel nicht mehr begründet werden kann.

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