Vier im Recht : Mietwohnung ohne Wohnrecht

Muss der Vermieter Geld erstatten, wenn er zum Wohnen gar nicht vorgesehene Räume vermietet hat?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind Mieter einer wunderschönen MaisonetteAltbauwohnung, zu der auch ein ausgebautes Dachgeschoss gehört. Diese Dachgeschossräume nutzen wir als Wohnraum, sie sind auch in der Wohnfläche enthalten, die uns laut Mietvertrag versprochen wurde. Nun haben wir erfahren, dass es öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen gibt und wir die Räume nicht mehr nutzen dürfen, falls die Behörde uns dies verbieten sollte. Darf der Vermieter diese Fläche überhaupt als Wohnfläche vermieten? Können wir diese zu viel gezahlte Miete von unserem Vermieter zurückfordern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in letzter Zeit mehrfach damit zu befassen, wie damit umzugehen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht. Die BGH-Richter entschieden, dass bei einer erheblichen Abweichung ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorliegt. Erheblich ist eine Abweichung von mehr als zehn Prozent. Allerdings kommt es dabei immer auf die tatsächliche Vereinbarung im Mietvertrag an. Außerdem kommt es darauf an, ob die Nutzbarkeit der jeweiligen Räume auch wirklich eingeschränkt ist. Mit einer solchen Frage befasste sich der BGH in seiner Entscheidung vom 16.09.2009 und urteilte zutreffend, dass entscheidend für die Beurteilung ist, ob die Mieter die betreffenden Räume nutzen können oder nicht. Wenn die zuständige Behörde nämlich die Nutzung der Räume nicht ausdrücklich untersagt, liegt auch keine Einschränkung vor. Dadurch wiederum ist ein Mieter auch nicht berechtigt, die Miete zu mindern, denn ein Mangel liegt nicht vor. Wenn also nur die theoretische Möglichkeit einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung besteht, ohne dass die Behörde die Nutzung der Räume tatsächlich auch untersagt, können die Räume generell genutzt werden. Die bisher dem BGH vorliegenden Fälle hatten zum Gegenstand, dass bestimmte Flächen im Mietvertrag ausgewiesen, tatsächlich aber in der Realität gar nicht vorhanden waren.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Das ausgebaute Dachgeschoss ist Ihnen als Wohnraum vermietet worden. Tatsächlich konnten und können Sie diese Räume auch nutzen. In Ihrem Falle sind die Angaben im Mietvertrag daher zulässig, denn die Fläche ist tatsächlich vorhanden. Die Behörde hat Ihnen bisher nicht untersagt, diese Fläche zu nutzen. Insofern ist Ihnen der Gebrauch nicht eingeschränkt worden. Daher können Sie auch keine Erstattung der gezahlten Miete fordern, da Sie nicht zu viel gezahlt haben. Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Wenn in einem Mietvertrag Räume als Wohnraum vermietet wurden, die als Wohnraum auch tatsächlich genutzt werden können, ist ein Mangel der Mietsache eben nicht begründet. Anders kann Ihr Fall dann bewertet werden, wenn die Behörde die Nutzung – z. B. aufgrund feuerpolizeilicher Bedenken – untersagt.

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