Vier im Recht : Risiken und Nebenwirkungen

Wie kann ein Hauseigentümer ein Mietverhältnis rechtlich einwandfrei befristen? Norbert Eisenschmid, Dt. Mieterbund e.V., antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe ein Einfamilienhaus vermietet. Der Mietvertrag ist auf fünf Jahre befristet und läuft noch 18 Monate. Nun fragen mich die Mieter, ob ich den Mietvertrag um zwei Jahre verlängern würde, denn dann habe ihr Kind seine Grundschulzeit beendet. Ich wollte das Haus nach Ablauf des Mietvertrages verkaufen, könnte den Verkauf aber auch um zwei Jahre verschieben. Ich habe allerdings Bedenken, ob ich den Mietvertrag einfach verlängern kann, weil ich befürchte, dass sich daraus für die Mieter ein längeres, eventuell sogar unbegrenztes Recht ergibt, im Haus wohnen zu bleiben?

WAS STEHT IM GESETZ?

Das Gesetz erlaubt dem Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit, wenn der Vermieter einen Befristungsgrund hat, der die vertragliche Bindung über einen längeren Zeitraum rechtfertigt. Dem Mieter muss bei Vertragsschluss dieser Befristungsgrund mitgeteilt werden. Es kommen drei Befristungsgründe in Betracht, die zugunsten des Vermieters eingreifen können, nämlich die künftige Eigennutzungsabsicht, die künftige Abriss-, Umbau- oder Instandsetzungsabsicht und der künftige Betriebsbedarf. Diese Gründe müssen natürlich nicht zusammen vorliegen. Vielmehr reicht es aus, wenn einer der Verwendungszwecke vorliegt. Die Befristungsinteressen sind im Gesetz abschließend aufgezählt, eine Erweiterung oder entsprechende Anwendung auf ähnliche Sachverhalte ist ausgeschlossen. So ist es zum Beispiel nicht möglich, einen Zeitmietvertrag mit einer wirksamen Befristung abzuschließen, wenn die Absicht des Vermieters, die Wohnung verkaufen zu wollen, im Vordergrund steht. Gleiches gilt für den Wunsch, in Zukunft die Wohnung über eine längere Zeit leer stehen zu lassen. Schließt der Vermieter dennoch einen Zeitmietvertrag ab, ohne dass ein wirksamer Befristungsgrund vorliegt, gilt das Mietverhältnis nach dem Gesetz als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ein solches Mietverhältnis kann bei Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von beiden Parteien jederzeit mit einer ordentlichen Kündigung beendet werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Aus Ihrer Schilderung ergibt sich, dass Sie als Befristungsgrund den Verkauf Ihres Einfamilienhauses vorgesehen haben. Auch wenn die übrigen Voraussetzungen vorliegen, reicht dies nicht aus, um eine Befristung wirksam vereinbaren zu können. Daher gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Sie können das Mietverhältnis jederzeit bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen. In Betracht kommen zum Beispiel sogenannter Eigenbedarf für Sie selbst, für einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts oder die Kündigung wegen „nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters“. Wenn somit in Anbetracht des bestehenden Mietverhältnisses die bisher angestrebte Vertragszeit um zwei Jahre verlängert wird, bestehen dagegen im Hinblick auf ein verstärktes Mieterrecht keine Bedenken.

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