Vier im Recht : Schimmelpilz durch Spaltpilz

Was muss der Verwalter tun, wenn sich eine Eigentümergemeinschaft über Heizungsfragen zerstreitet?

WAS STEHT INS HAUS?



In meiner Wohnungseigentumsgemeinschaft ist ein Streit über die Beheizung des Treppenhauses entstanden. Hierzu muss man wissen, dass mehrere Wohnungen in unserer Anlage leer stehen und deshalb nur wenig beheizt werden. Zudem sind die Wohnungen untereinander nicht gedämmt, auch nicht zum Treppenhaus. Auch die Wohnungseingangstüren sind nicht gedämmt. Ein Teil der Eigentümer meint, dass das Treppenhaus trotzdem nicht weiter beheizt werden soll. Der andere Teil befürchtet Schäden. Was raten Sie? Muss sich unser Verwalter nicht darum kümmern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Beantwortung hängt davon ab, wie das Gebäude konzipiert ist. Zu prüfen ist also, ob z. B. nach der Baugenehmigung eine Beheizung des Treppenhauses vorgesehen war oder nicht. Es gibt sowohl im Alt- als auch im Neubau Treppenhäuser, die baulich so errichtet wurden, dass eine Beheizung nicht notwendig ist. So wurden zum Beispiel bei Altbauten früher zumeist stärkere Wände gewählt, um eine gewisse Dämmwirkung zum Treppenhaus zu erreichen. Nach Ihrer Beschreibung darf ich davon ausgehen, dass im Treppenhaus eine Heizung vorhanden ist, dieses also grundsätzlich beheizbar ist, allerdings eine Dämmung der Wohnung an den Türen und an den Wänden zum Treppenhaus fehlt. Nach Paragraph 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Wohnungseigentumsverwalter verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Hierbei hat er Kontroll-, Hinweis- und Organisationspflichten. Zu den Kontrollmaßnahmen gehört es, Hinweisen der Wohnungseigentümer auf mögliche Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen. Er wird also verpflichtet sein, etwa die Bauakte beim zuständigen Bauamt einzusehen, Rücksprache mit der Wartungsfirma der Heizungsanlage zu halten oder notfalls sogar einen Sachverständigen einzuschalten. Der wird die Frage, ob eine Beheizung des Treppenhauses notwendig ist, aus baulicher Sicht beantworten können.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

In Ihrem Fall gehe ich grundsätzlich davon aus, dass Ihr Wohnungseigentumsverwalter der Frage nachgehen muss und spätestens bei der nächsten Wohnungseigentümerversammlung hierüber berichten wird. Er wird ferner eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu dieser Frage vorzubereiten haben. Hierzu wird er sicherlich auch die Dämmeigenschaften der Hauseingangstür, der Kellertür, des Daches über dem Treppenhaus und der Treppenhausfenster usw. untersuchen. Der Bausachverständige Stephen-M. Dworok rät dazu, diese Frage unbedingt durch den Verwalter klären zu lassen. Wird nämlich ein Treppenhaus, das nach der Gebäudekonzeption zu beheizen ist, dauerhaft nicht beheizt, so können die ungedämmten Treppenhauswände zu kalt werden, so dass sich Tauwasser und Schimmelpilz bilden können.

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