Vier im Recht : Von Amts wegen

Was ist nach dem Ersteigern einer Immobilie in Sachen Grundbuch besonders zu beachten? Ernst-Michael Ehrenkönig, Notar, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe vor drei Wochen bei einem Berliner Amtsgericht eine Immobilie günstig ersteigert. Der ehemalige Eigentümer hatte Privatinsolvenz angemeldet. Im Grundbuch steht noch eine Grundschuld in Höhe von 120 000 Euro. Diese Grundschuld gehört einer Sparkasse, die die Zwangsversteigerung betrieben hat. Da der Kaufpreis diesen Betrag deutlich übersteigt, dürfte keine Forderung mehr bestehen. Muss ich mich jetzt noch um einen Notar kümmern oder werden vom Amtsgericht respektive Grundbuchamt alle notwendigen Eintragungen / Löschungen im Grundbuch vorgenommen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Jedes Jahr werden Tausende von Immobilien versteigert. Es hat sich nun herumgesprochen, dass eine Zwangsversteigerung eine gute Chance bietet, relativ günstig an eine Immobilie zu gelangen. Es nehmen inzwischen nicht nur richtige „Profis“ an diesen Verfahren teil, sondern zunehmend Privatpersonen, die die Immobilie selbst nutzen wollen. Das ist Anlass genug, sich einmal mit den Grundbucheintragungen bei einer Zwangsversteigerung zu beschäftigen.

Gemäß § 130 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) ersucht das Versteigerungsgericht das Grundbuchamt darum, den Ersteher als Eigentümer in das Grundbuch einzutragen. Es sorgt ferner dafür, dass das Grundbuchamt den Versteigerungsvermerk, den Insolvenzvermerk und die Grundschuld aus dem Grundbuch löscht. Beachten Sie jedoch, dass Sie erst als Eigentümer eingetragen werden, wenn Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben und das Finanzamt hierüber die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat. Da das Versteigerungsgericht das Finanzamt über die Versteigerung informiert, müssen Sie sich nur um die Bezahlung der Steuer kümmern. In der Regel wird allerdings eine Finanzierung des Erwerbspreises notwendig. Hierum müssen Sie sich natürlich selbst kümmern. Spätestens zum Verteilungstermin müssen Sie den Erwerbspreis an das Versteigerungsgericht bezahlt haben. Zur Absicherung des Darlehens müssen Sie bei einem Notar eine Finanzierungsgrundschuld bestellen lassen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Wer als Privatperson eine Immobilie ersteigern will, sollte sich mehrere Versteigerungstermine ansehen und sich über die rechtliche Seite informieren. Hierzu gehört es, dass man sich mit den Begriffen Zuschlagbeschluss, Bar-, Mindest-, Höchst- und Meistgebot, Wertgrenzen, Sicherheitsleistung und bestehen bleibende Rechte vertraut macht. Bevor es allerdings losgeht, müssen die finanziellen Möglichkeiten geklärt werden. Nach meiner Überzeugung bietet das Verfahren durchaus die Möglichkeit, eine Immobilie zu einem Bruchteil ihres Wertes zu erwerben. Allerdings birgt dieses Verfahren auch Risiken. Meist kann das Objekt nicht eingehend untersucht werden, da der Eigentümer Interessenten keinen Zutritt zur Immobilie gewähren muss. So manches vermeintliche Schnäppchen hat sich daher im Nachhinein schon als Katastrophe herausgestellt.

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