Vier im Recht : Wenn der Eigentümer seinen Garten bestellt

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Expertenklären jede Woche eine Frage. Diesmal: Müssen Mieter höhere Nebenkosten hinnehmen, weil der Besitzer selbst Leistungen erbringt? Norbert Eisenschmid, Dt. Mieterbund e.V., antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Ich wohne in einer Stadtvilla mit sieben Wohneinheiten. Der zum Haus gehörende Garten und die Wege wurden über viele Jahre von einer Firma gepflegt, die die Arbeiten bislang zur vollsten Zufriedenheit der sechs Mieter erledigt hatten. Seit zirka einem halben Jahr führt der mit im Haus wohnende Eigentümer und Vermieter die Arbeiten selbst aus. Hierfür berechnet er sich 400 Euro im Monat, das sind rund 75 Euro monatlich mehr, als wir bisher bezahlt haben. Darüber hinaus sollen die Kosten der entsprechenden Gartengeräte sowie die jährliche Wartung auf die Mieter umgelegt werden.

WAS STEHT IM GESETZ?

Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Diese muss der Mieter grundsätzlich immer dann bezahlen, wenn der Vermieter die Umlagefähigkeit im Mietvertrag vereinbart hat. Dabei ist es ausreichend, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskosten im Sinne der Betriebskosten-Verordnung (VO) oder der II. Berechnungs-VO hingewiesen wird. In diesem Fall werden die Kosten für die Gartenpflege mit erfasst. Der Begriff „Gartenpflege“ muss also im Mietvertrag nicht unbedingt auftauchen. Bei den anfallenden Kosten dürfen grundsätzlich auch Arbeitsleistungen des Eigentümers angesetzt werden, und zwar mit dem Betrag, der für eine gleichwertige Leistung eines Unternehmers bezahlt werden müsste, allerdings ohne Umsatzsteuer. Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, den Vertragspartner, den er für die Bewirtschaftung seines Objektes eingeschaltet hat, auszutauschen. Dies darf aber nicht willkürlich geschehen. Vielmehr muss der Vermieter, wenn sich dadurch die Kosten erhöhen, hierfür sachliche Gründe haben. Dann muss der Mieter den Wechsel hinnehmen. Er muss ihn nicht hinnehmen, wenn der Vermieter den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besagt, dass der Vermieter nur dann die Kosten umlegen kann, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung angefallen sind. Werden diese Kosten überschritten, muss der Vermieter die Mehrkosten selbst tragen, soweit ihm ein Verschulden anzulasten ist.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Vermieter darf „die Kosten seiner Vergütung“ nur umlegen, wenn der Mietvertrag dies erlaubt. Regelmäßig wird dazu auf die Betriebskosten-VO Bezug genommen. Achtung: nimmt der Mietvertrag aber nur Bezug auf die Kostenarten dieser Verordnung, ist die Umlage von Kosten für Eigenleistungen unzulässig. Da der Eigentümer im Falle der Umlage nur die Kosten für eine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen darf, muss er mehrere Angebote einholen und darf nur das günstigste Angebot seinen Eigenleistungen zugrunde legen. Sonst handelt er unwirtschaftlich. Zudem muss der Vermieter auch die gleichen Leistungen wie der Dritte erbringen. Macht er weniger, muss er Abzüge vornehmen. Die Erstbeschaffung der Gartengeräte hat der Vermieter selbst zu bezahlen. Wartungs- und Reparaturkosten darf er umlegen.

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