Vier im Recht : Wohnen wie Ende der Fünfziger

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage. Diesmal: Was können Mieter tun, deren Bleibe nach jahrzehntelanger Nutzung total heruntergewohnt ist? Stephen-M. Dworok, Bausachverständiger, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind seit langer Zeit Mieter in einem Altberliner Mietswohnhaus. Das Haus wurde in den 1950er Jahren wieder aufgebaut. Seit 1958 wohnen wir in derselben Wohnung. Unser Vermieter hat zwar mal die Steigeleitungen erneuern lassen und die Fenster wurden von außen gestrichen, aber Weiteres wurde bisher nicht erneuert. Die Fliesen im Bad sind teilweise blind, die Fugen schimmelig und bröckeln aus. Einzelne Fußbodendielen knarren so laut, dass man es durch die ganze Wohnung hört. Für unseren Vermieter sind diese Dinge keine Mängel. Wer hat recht, was kann man dagegen tun?

WAS STEHT IM GESETZ?

Durch den Gebrauch der Wohnung wird auch die Baukonstruktion abgenutzt. Rechtlich wird vorausgesetzt, dass eine normmäßige Beschaffenheit der Baukonstruktion bestand und eine übliche Nutzung erfolgte und deshalb Bauteile bei mehr als 30-jähriger Nutzung so verschlissen sein können, dass sie erneuert werden müssen. Eine Instandhaltung ist daher Vermieterpflicht. Eine Schönheitsreparatur, wie zum Beispiel Tapeten- oder Anstricherneuerung, ist dies jedoch nicht. Werden z. B. Fliesen an der Badewanne über Jahre Seifenlauge ausgesetzt, bröckeln die Fugen aus. Häufig bildet sich dort auch Schimmel. Die Fugen sind dann verschlissen. Entweder ist neu zu verfugen oder neu zu fliesen. Knarren Dielen nach jahrzehntelanger Nutzung, ist es häufig die Folge der Nutzung selbst, da durch die ständigen Bewegungen die Nagelschäfte am Holz reiben und größeres Spiel bekommen. Obwohl Knarrgeräusche nicht immer vermeidbar sind, ist ein lautes Knarren mangelhaft und durch mehrjährigen Verschleiß entstanden. Ob Dielen auszutauschen sind oder nachverschraubt werden können, ist zu prüfen und Vermietersache. Welche Nutzungsdauer einzukalkulieren ist, kann u. a. im Leitfaden für nachhaltiges Bauen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung nachgelesen werden. Das heißt noch nicht zwangsläufig, dass nach Ablauf dieses angegebenen Instandhaltungsintervalls am konkreten Bauteil selbst dieser Verschleiß vorliegen muss.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es sollte geprüft werden, ob es sich um Verschleiß oder um die Folgen eines Mangels an anderen Baukonstruktionsteilen handelt. In Ihrem Fall wäre die Wohnung zu besichtigen, um eine Beurteilung abgeben zu können. Reagiert der Vermieter nicht auf ein qualifiziertes Gutachten, kann nur auf dem Rechtsweg die Mangelabstellung eingeklagt werden. Die in der Praxis angewendete Methode der Mietminderung ist zwar schnell gewählt, verhärtet oft jedoch die Fronten zwischen Mieter und Vermieter und hilft in der Lösung der Sache nicht weiter, so dass auch erst über eine Klage in der Sache Recht gesprochen werden muss. Ich empfehle Ihnen, ein klärendes Gespräch zwischen Mieter und Vermieter im Beisein eines technischen Beraters durchzuführen und so die Wege aufzuzeigen und zu finden, die betroffene Baukonstruktion wieder zu ertüchtigen.

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