Vier im Recht : Zu knapp kalkuliert

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche ein Frage. Diesmal: Darf ein Studentenwohnheim die vereinbarte Pauschalmiete erhöhen, weil mehr Strom verbraucht wird? Norbert Eisenschmid, Dt. Mieterbund e. V., antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Tochter hat für eine Wohnung in einem Studentenwohnheim einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 15 Monaten abgeschlossen. Im Mietvertrag wird bezüglich der Mietzahlung lediglich festgehalten, dass die monatliche Miete als Pauschalmiete vereinbart ist. Die Hausverwaltung hat nunmehr unserer Tochter mitgeteilt, dass sie wesentlich mehr Strom verbrauchen würde, als der Vermieter seinerzeit bei der Mietpreisbildung kalkuliert habe. Daher verlangt die Hausverwaltung eine höhere Miete, die den Mehrverbrauch des Stroms berücksichtigt. Ist das zulässig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts zur Mieterhöhung, zum Kündigungsschutz sowie zum Zeitmietvertrag nicht. Der Vermieter einer Wohnung in einem Studentenwohnheim muss daher, wenn er eine Mieterhöhung für das laufende Vertragsverhältnis sichern will, diese vertraglich vereinbaren. Er kann zum Beispiel die Stromkosten nach Verbrauch abrechnen, anstatt für den Verbrauch eine „kalkulierte“ Pauschale zu nehmen. Oder der Vermieter vereinbart schon bei Abschluss des Vertrages eine bestimmte Mieterhöhung ab einem bestimmten Zeitpunkt, etwa 10 Prozent der Nettomiete ab 1.9.2010. Hat der Vermieter dies versäumt, ist die Miete für die Laufzeit des Vertrages grundsätzlich unveränderlich. Hat sich der Vermieter somit verkalkuliert, bleiben ihm für eine Mieterhöhung regelmäßig nur zwei Wege: Entweder führt er mit dem Mieter Verhandlungen, um so eine neue Miethöhe – aufgrund der veränderten Verhältnisse – zu vereinbaren, oder er muss dem Mieter eine sogenannte Änderungskündigung aussprechen. Er muss also dem Mieter das Mietverhältnis kündigen und ihm gleichzeitig ein neues Vertragsverhältnis zu den vom Vermieter gewünschten veränderten Bedingungen anbieten. Stimmt der Mieter dann der höheren Miete zu, wird das Vertragsverhältnis zu den neuen Bedingungen fortgesetzt; lehnt er ab, ist das Mietverhältnis, gegebenenfalls mit Ablauf einer Kündigungsfrist, beendet.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Vermieter ist an die vereinbarte Pauschalmiete bis zum Ablauf des Mietvertrages gebunden, egal, wie viel Strom Ihre Tochter verbraucht. Ein vom Vermieter nicht oder fehlerhaft kalkulierter Mehrverbrauch geht zu seinen Lasten. Eine (Änderungs-)Kündigung scheidet für den Vermieter aus, weil der Vertrag eine feste Laufzeit hat und mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne Kündigung beendet ist. In Ihrem Fall bleibt dem Vermieter also nur die Möglichkeit, nach Ablauf der Mietzeit die Verlängerung des Mietverhältnisses von einer höheren Mietzahlung abhängig zu machen. Macht der Vermieter davon Gebrauch, muss sich Ihre Tochter spätestens zu diesem Zeitpunkt überlegen, ob sie das Mietverhältnis zu den geänderten Bedingungen fortsetzen will oder lieber die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt aufgeben möchte.

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