Viktoria-Quartier: Einst gebraut, nun bebaut

Wer hier kauft, der will das eine und das andere will er nicht. Das ja: mittendrin sein im Kreuzberger Kiez. Kneipen, kleine Läden und Clubs, alles nah dran. Aber das nicht: Die Unbill der Stadt, die verwahrlosten Grünanlagen, das Graffiti an der Hauswand, der Müll auf dem Fußweg. Das ist alles weit weg für die Bewohner des Viktoria-Quartiers an der Kreuzberger Methfesselstraße. Ob man abgekapselten Wohnanlagen mit Lust, Neid oder Häme begegnet – sie liegen im Trend. Gehobenes Wohnen, gern im ehemaligen Industrieareal, am liebsten mit Grünblick, aber auf jeden Fall zentral gelegen, das läuft. Und so waren schon vor der Grundsteinlegung Anfang Juli fast 30 Prozent der 105 Wohneinheiten des Brauhofgartens verkauft.

Mit der Randbebauung zur Dudenstraße und hin zum Viktoriapark wird jetzt der letzte große Abschnitt der einstigen Schultheiss-Brauerei in Angriff genommen. Elf Neubauten werden U-förmig das Brauhofgarten genannte Ensemble bilden. das sich an Tivoli-Gebäude und Kesselhaus-Quartier anschließen soll.

Während sich auf den anderen Teilflächen des Geländes – wie am Schmiedehof – denkmalgeschützte Backsteinarchitektur und Neubauten dezent mischen, kommt der Brauhofgarten auf 10000 Quadratmeter Fläche recht dominant daher. Die fünf- und sechsgeschossigen Klinker-Putzbauten werden 13000 Quadratmeter Wohnfläche umfassen – teils mit einer ungewöhnlich großen Gebäudetiefe von 14 Metern. Für die Architekten hieß das jede Menge Tüftelarbeit bei der Raumanordnung, denn schließlich sollen alle Wohnungen trotzdem noch genügend Tageslicht abbekommen. Die Domizile sind komplett mit französischen Fenstern geplant; Bäder und Dielen allerdings liegen wegen der räumlichen Umstände meist innen, müssen also ohne Sonne auskommen.

Dass bei Preisen zwischen 2600 und 3300 Euro pro Quadratmeter die Vermarktung gut läuft, spricht für die besondere Qualität des Areals. So sehen es der Bauherr, die Baywobau Bauträger AG, und der Architekt Stephan Höhne, der auch die Prenzlauer Gärten entwarf: „Das Gelände ist ideal für Familien mit Kindern. Es gibt eigene autofreie Wege, Grünanlagen und Plätze.“ Und damit das Areal auch in Zukunft autofrei bleibt, gibt es 600 unterirdische Stellplätze in einer Tiefgarage. Die geplanten „bastionshaften Eckgebäude“, so der Architekt, unterstreichen noch zusätzlich den Charakter des Geländes, machen die geschützte Privatsphäre nach innen deutlich. Im Innenhof des Ensembles entsteht ein großer begrünter Platz, was „dem Vorhaben sehr gut tut“, wie Bezirksbürgermeister Franz Schulz sagt.

Mit unterschiedlichen Wohnungstypen von Maisonetten über Penthäuser, Loggia- und Gartenwohnungen wird nicht nur die Zielgruppe der Familien angepeilt. Auch Paare, Singles und Senioren sollen in die etwa 70 bis knapp 200 Quadratmeter großen Wohnungen einziehen. Ab 189 000 Euro ist eine Zweizimmerwohnung zu haben, fünf Zimmer kosten ab 445000 Euro. Das dies nicht für jede Klientel finanzierbar ist, versteht sich. Schon jetzt residieren auf dem fünf Hektar großen Viktoria-Gelände viele Bewohner internationaler Herkunft, Akademiker, Künstler, Botschafter, Marketingfirmen. Sie schätzen den Mix aus Historischem und Neuem. Seit 1999 der Grundstein am Südhang des Kreuzbergs gelegt wurde, ist ein Großteil der denkmalgeschützten Brauereigebäude saniert worden. Dazwischen entstanden exklusive Neubauten, Stadtvillen, Apartment- und Reihenhäuser.

Dabei lief die Entwicklung des Geländes nicht immer glatt. Die Deutsche Bank und die Realprojekt AG hatten Mitte der neunziger Jahre die Brache mit den denkmalgeschützten Gebäuden von der Brau und Brunnen AG erworben. Doch die ursprünglichen Pläne für ein Museum mit Galerien, ergänzt um Wohnbauten, scheiterten. Seit 2002 ist das Viktoria-Quartier Eigentum der Baywobau. In den letzten großen Abschnitt investiert das Unternehmen nun 40 Millionen Euro.

Highlight des Brauhofgartens soll der Park sein, den das Ensemble an drei Seiten umschließt. Auf insgesamt 4000 Quadratmeter Fläche hat Landschaftsarchitektin Regina Poly geschwungene Hecken, Rasenflächen mit Bänken, schützenden Pergolas und Staudengräsern vorgesehen. Architekt Stephan Höhne sieht die so gestaltete Freifläche in der Tradition der mediterranen Plätze wie dem Placa Reial in Barcelona oder dem Place des Vosges in Paris.

In einem Jahr sollen die ersten Eigentümer in den Brauhofgarten einziehen können. Bis 2010 soll der gesamte Komplex fertiggestellt sein. Bis dahin soll auch Meridian Spa in das Tivoli-Gebäude eingezogen sein – und mit einem Fitnessclub nebst Sauna, Schwimmbad und Café das Gelände beleben. Denn mit der Ansiedlung von Restaurants oder Bars können die Bewohner wohl nicht rechnen. Baywobau-Projektsprecherin Birgit Freitag sagt dazu: „Die würden sich hier nur schwer halten können. Das ist einfach keine Laufgegend.“