Immobilien : Vom Rechnen und Räumen

Unsere Mieter zahlen die erhöhten Nebenkostenvorschüsse nicht. Können wir ihnen kündigen?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben für unsere vermietete Eigentumswohnung die Nebenkostenabrechnung für 2010 erstellt. Es ergab sich eine Nachzahlung von rund 900 Euro, so dass wir gleichzeitig die Heiz- und Betriebskostenvorschüsse ab Oktober 2011 um 80 Euro monatlich erhöht haben. Die Mieter haben aber weiterhin die früheren Vorschüsse gezahlt. Außerdem sind sie wegen kleinerer Mietminderungen inzwischen mit einer vollen Monatsmiete im Rückstand. Können wir ihnen jetzt kündigen? Wir haben vor kurzem gelesen, dass dafür auch eine Rolle spielt, ob die Abrechnung richtig war. Stimmt das?

WAS STEHT IM GESETZ?

Eine Kündigung wegen Mietrückstands setzt in dieser Konstellation voraus, dass der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht. Ersteres wird bei Ihren Mietern nicht der Fall sein, denn sowohl die langfristigen Mietminderungen als auch die erhöhten Vorschüsse dürften sich in zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht auf über eine Monatsmiete summiert haben. Anders sieht es mit der zweiten Variante aus, falls nämlich der Gesamtrückstand inzwischen zwei Monatsmieten beträgt. Das muss rechnerisch im Einzelnen nachvollzogen werden. Eine erfolgreiche Kündigung setzt dann allerdings noch Folgendes voraus: Erstens müssen die Mietminderungen insgesamt ungerechtfertigt sein – entweder weil gar kein zur Minderung berechtigender Mangel vorlag oder weil es zwar einen Mangel gab, der Minderungssatz aber überzogen war. Und zweitens muss die Heiz- und Betriebskostenabrechnung nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein. Letzteres hat vor kurzem der Bundesgerichtshof entschieden. Der Grund dafür ist, dass eben eine unrichtige Abrechnung nicht dazu führen kann, dass der Mieter erhöhte Vorschüsse schuldet. Schließlich sollten Sie vorsichtshalber in jedem Falle vor Ausspruch einer Kündigung die Mieter abgemahnt und unter Fristsetzung zur vollständigen Zahlung aufgefordert haben.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Natürlich sollten Nebenkostenabrechnungen richtig sein. Bei Heizkosten ist das weniger problematisch, weil sie in der Regel von professionellen Ablesefirmen abgerechnet werden (obwohl auch hier inhaltliche Fehler vorkommen). Schwieriger sind Betriebskostenabrechnungen, weil es dabei auf die Regelungen im Mietvertrag, die zugrunde liegenden Belege und sehr viele weitere Details ankommt. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bedeutet nun, dass Vermieter und Mieter gegebenenfalls erst im Räumungsrechtsstreit erfahren, ob die Abrechnung falsch oder richtig war – mit den entsprechenden unangenehmen Konsequenzen für eine der beiden Seiten. Bevor also aufgrund einer Kündigung wegen rückständiger Nebenkostenvorauszahlungen Räumungsklage erhoben wird, ist genau zu prüfen, ob die zugrunde liegende Abrechnung stimmt.

0 Kommentare

Neuester Kommentar
      Kommentar schreiben