Immobilien: Vom Turm zu Babel zum Tower am Main

Schon die Vorsokratiker stellten ein geometrisches Ideal ins Zentrum ihrer Philosophie, die Kugel.Ein wichtiges Merkmal: Sie umfaßt den größtmöglichen Raum bei zugleich kleinstmöglicher Außenfläche.Auch der Turm von Babel, der Archetyp der Wolkenkratzer, wird rund dargestellt - die Kugel verjüngt zum Zylinder.Diese Eigenschaft erscheint Büroplanern im späten 20.Jahrhundert vor allem aus Sorge um geringe Nebenkosten ratsam: Je weniger Außenfläche ein Gebäude hat, desto weniger Wärme oder Kälte entweicht über die Fassade und desto weniger Strom braucht es für Kühlung und Heizung. Die Konsequenz aus dieser Lehre zog auch der Hamburger Architekt Peter Schweger beim Main Tower, den die Sparkassen aus Hessen und Thürigen in Frankfurt (Main) bis 1999 fertigstellen.Der Grundriß des 198 Meter hohen Hauses besteht aus einem Kreis und einem Quadrat.Projektentwickler Johannes Haug von Hines weiß von Vorzügen und Nachteilen beider Bautypen.Beim kreisförmigen Grundriß, verjüngen sich die Büros zum Gebäudeinneren hin: An der Fensterfront mißt die kleinste, aus zwei "Achsen" bestehende Bürozelle 3,80 Meter, im Inneren des Gebäudes dagegen nur noch 2,20 Meter.Beim angrenzenden quadratischen Punkthochhaus mißt die kleinste Einheit 3 Meter und zwar sowohl am Fenster als auch am Eingang zum Büro.Das läßt sich besser möblieren als der Gebäudeteil mit rundem Grundriß, denn in der Tiefe dessen Bürozellen bleiben rechts und links von der Tür - sie mißt meist knapp ein Meter - bleiben Tür nur jeweils gut 50 Zentimer.Zu wenig, um Tische oder Schränke aufzustellen - diese Flächen sind "Verschnitt". Im Übrigen ist für das Kalkül von Hochhausplanern das beste Verhältnis zwischen Gesamtfläche ("Bruttogeschoßfläche") und vermietbarer Fläche ("Nettonutzfläche") maßgeblich.Diese "Flächeneffizienz" beträgt im Fall des Main Towers durch die Kombination der beiden Grundrastertypen stattliche 74 Prozent.Weit mehr als bei heute kritisch bewerteten "Scheiben"-Hochhäusern, die in den sechziger und siebziger Jahren bevorzugt gebaut wurden.Dort bereiten vor allem die Fluchtwege Sorgen: Davon muß es zwei geben, die nicht durch Mieter genutzt werden dürfen und zudem miteinander verbunden sein müssen.Das erfordert lange Verbindungskorridore, die das ganze Gebäude durchziehen und die Flächeneffizienz herabsetzen. Galten Hochhäuser lange als "Straßenkreuzer der Architektur, profitieren sie heute von der modernen "Gebäudeleittechnik": Sensoren melden Licht und Wärme einem Computer, der Kühlmaschinen anwirft, Jalousien senkt und Fenster öffnet.Das verringert die Nebenkosten.Diese "zweite Miete" ist in weniger klug vernetzten Bauten enorm: Sogar in traufkantengeeichten Quartieren der Friedrichstraße beträgt sie 17 DM pro Quadratmeter, in "Mainhattans" Wolkenkratzer sind es nach Erhebungen von Ingenieur und Architekt Alexander Lubic zwischen 14 DM (Trianon) und 17 DM (Messe-Turm).Wichtiger Posten unter den Nebenkosten ist die Kühlung, zumal die hohen Windgeschwindigkeiten bislang öffenbare Fenster verboten oder eine Doppelfassade geboten; letztere ist kein Ausweg, weil teuer in Bau und Unterhalt. Beim doppelt verglasten Commerzbank-Tower von Norman Foster wurden die Nebenkosten dem Vernehmen nach zwar um 30 Prozent gesenkt - das Image des Öko-Towers wird aber wohl nur durch das Verschweigen der Bemessungsgrundlage aufrechterhalten.Weniger als 10 DM an Nebenkosten bezahlen dereinst Mieter des Main Towers für Kühlung und Aufzüge, denn das Glas dessen Fassade ist beschichtet und isoliert und hält dadurch 60 Prozent der Wärmeeinstrahlung vor der Tür.Und obgleich die Fassade nur einschalig ist, sind die Fenster - Sensoren und Computer sei dank - erstmals auch öffenbar. Tsp