Immobilien: Von bruttokalt zu nettokalt

Seit kurzem flattert manchem Mieter ein auf den ersten Blick merkwürdiges Anliegen ins Haus: Der Hausbesitzer will das Abrechnungssystem für Betriebskosten von der bisher gezahlten "Brutto-Kaltmiete" auf das Prinzip der "Netto-Kaltmiete" ändern.Hintergrund: Die bisherigen Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke wurden immer auf Grundlage von Brutto-Kaltmieten erstellt.Im neuen Mietspiegel hingegen, der seit April gilt, werden erstmals - wie im vergangenen Jahr für Ostberlin bereits geschehen - auch für die westlichen Bezirke die Netto-Kaltmieten ausgewiesen.Da sich Mieterhöhungen mittels Mietspiegel leicht begründen lassen, wollen sich viele Vermieter das Erhöhungsverfahren nunmehr erleichtern und bitten folglich ihre Mieter, einer Umstellung ihrer Miete von bruttokalt auf nettokalt zuzustimmen.

Die Begriffe bedürfen der Erklärung: Die Brutto-Kaltmiete ist die Summe von Grundmiete und "kalten" Betriebskosten wie Wasserversorgung, Entwässerung, Straßen- und Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Hauswart, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Aufzug und Antennenanlage.Die Netto-Kaltmiete ist identisch mit der Grundmiete, mithin der Mietzins ohne die "kalten" Betriebskosten.Die Warm-Miete schließlich - dies nur der Vollständigkeit halber - ist die Brutto-Kaltmiete zuzüglich der verbrauchsabhängig zu zahlenden Kosten für Heizung und Warmwasser.

Während zahlreiche Mieter - vertraglich vereinbart - ihre Miete einschließlich aller kalten Nebenkosten zahlen, überweisen andere ihre Nettomiete also zuzüglich eines im Vertrag gesondert ausgewiesenen Betriebskostenvorschusses.Steigen nun im Laufe eines Jahres die Betriebskosten, beispielsweise die Müllabfuhr, kann der Vermieter in beiden Fällen diese Kosten als bei ihm durchlaufende Posten an den Mieter weitergeben.Der Unterschied: Betriebskostenerhöhungen können bei Brutto-Kaltmieten nur für die Zukunft verlangt werden, nicht rückwirkend.Verteuert sich also die Müllabfuhr im September anteilig um vielleicht zehn Pfennig pro Quadratmeter, wird sich mancher Vermieter kaum die Mühe machen, diese geringen Kosten sofort zum nächstmöglichen Zeitpunkt an die Mieter weiterzugeben, sondern erst dann berechnen, wenn sich der damit verbundene Aufwand für ihn wirklich lohnt.Der Mieter spart also Geld, zumindest für eine Weile.Nachteil bei Bruttomieten ist für den Mieter, daß die Summe insgesamt und nicht nur die geringere Nettomiete als Basis für Mieterhöhungen dient.Die Umlage von gestiegenen Betriebskosten bei der Vereinbarung von Nettomieten ist demgegenüber auch rückwirkend möglich: Mit der jährlichen Abrechnung fordert der Vermieter eine Nachzahlung und für die Zukunft einen höheren Vorschuß, sofern dies im Einzelfall zu rechtfertigen ist.

Für oder gegen eine Umstellung - eine generelle Regel für den Mieter gibt es nicht, allenfalls den Hinweis, daß in den meisten Fällen wohl nichts dagegen spricht.Prinzipiell gilt, daß eine Umstellung nur einvernehmlich möglich ist, weil damit eine grundsätzliche Verabredung des Mietvertrages geändert wird.Weigert sich der Mieter, bleibt alles wie es ist.Nachteile entstehen ihm daraus nicht.Ist der Mieter zur Umstellung bereit, sollte er vor der Zustimmung eine aktuelle Betriebskostenabrechnung vom Vermieter fordern, rät der Berliner Mieterverein."Dabei müssen alle anfallenden Betriebskosten nachvollziehbar sein und den rechtlichen Bestimmungen entsprechend dargelegt und aufgeschlüsselt werden." Der Mieter darf die zugrundeliegenden Originalunterlagen, Verträge und Rechnungen beim Vermieter einsehen."Erst nach diesem Nachweis sollte die bisherige Brutto-Kaltmiete um den so ermittelten Betrag gekürzt und auf eine somit realistische und angemessene Netto-Kaltmiete umgestellt werden".Damit kann man der möglichen Falle entgehen, daß der Nebenkostenanteil sehr niedrig ausgewiesen wird und die so erreichte Netto-Kaltmiete - Basis künftiger Mieterhöhungen - sehr hoch.Der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzerverbände warnt Vermieter ausdrücklich davor, den Betriebskostenanteil niedrig zu rechnen, damit eine entsprechend hohe Nettomiete übrig bleibt und die tatsächliche Höhe der Betriebskosten mithin erst bei der nächsten ordentlichen Abrechnung ans Licht kommt.Wenn der Vermieter "durch zu niedrig kalkulierte Vorschüsse indirekt eine Erhöhung der Nettomiete realisiert, hat der Mieter letztlich einen Anspruch auf Rücknahme dieser untergeschobenen (Netto-) Mieterhöhung", heißt es in der Zeitschrift "Das Grundeigentum".

Auch einen weiteren Fallstrick sollte man kennen.Nennt der Vermieter in seiner Bitte auf Umstellung einen Termin, bis zu dem der Mieter Einwendungen vorbringen solle, so kann eine Zustimmung ausnahmsweise dann vorliegen, wenn der Mieter einfach schweigt und zahlt.Zu einer solchen "konkludenten Zustimmung" (schlüssiges Verhalten, das die ausdrückliche Willenserklärung rechtswirksam ersetzt) entschied das LG Berlin: "Die im Mietvertrag vereinbarte Inklusivmiete kann auch dadurch in eine Netto-Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung umgewandelt werden, daß der Mieter mehrfach der Mieterhöhung der Netto-Kaltmiete zustimmt und Betriebskostenabrechnungen akzeptiert" (Az.64 S 564 / 96).Der Hausbesitzerbund empfiehlt allerdings den Eigentümern, sich "nicht mit dem Schweigen des Mieters auf ein entsprechendes Angebot zur Umstellung der Mietzinsstruktur" zufriedenzugeben, sondern "daß er in jedem Fall, wenn der Mieter schweigt, noch einmal nachfaßt."