Immobilien : Von Zimmern und Nebenräumen

ANDREAS LOHSE

"In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Wohnung zu überlassen; der Mieter wiederum dazu, diese Benutzung nur im vertraglich festgelegten Rahmen auszuüben und dafür einen bestimmten Preis zu zahlen." Mit dieser knappen Definition des Deutschen Mieterbundes könnte eigentlich alles gesagt sein.Tatsächlich jedoch ist eine solche Vereinbarung ein kompliziertes Vertragswerk.Und die Zahl der Gerichtsentscheidungen, die einzelne Klauseln in Mietverträgen für unzulässig erklären, ist kaum überschaubar.

Am häufigsten wird ein schriftlicher, unbefristeter Mietvertrag geschlossen.Er muß alle Vertragsparteien sowie die genaue Lage der Wohnung mit Adresse nebst Zahl der Zimmer und Nebenräume nennen.Die Zweckbestimmung - Wohnung, Teilgewerbe, Gewerbe - ergibt sich aus der Art des verwendeten Formulars.Auch der Beginn des Mietverhältnisses muß festgehalten werden.Wird als Miete eine pauschale Summe vereinbart, sind damit alle Lasten und Nebenkosten abgegolten.Zumeist setzt sie sich allerdings aus der Grundmiete (Nettokaltmiete) sowie zusätzlich einer monatlichen Pauschale für die Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung zusammen.

Die Grundmiete kann nach den Vorschriften des Miethöhegesetzes steigen, die Betriebskostenpauschale nur nach Maßgabe der nachvollziehbaren Kostensteigerung, beispielsweise für Müllabfuhr, Hausmeister oder Wasser.Die Fälligkeit der Mietzahlung wird zumeist für den dritten Werktag eines Monats festgelegt.Gibt es dazu keine Regelung, gilt die gesetzliche Vorschrift nach § 551 BGB, derzufolge die Miete erst am Ende der Mietzeit, bei monatlicher Zahlung also am Monatsende fällig würde.

Gängige Praxis ist die Vereinbarung einer Kaution als Sicherheit für den Vermieter, der sie unabhängig von seinem sonstigen Vermögen zu den gesetzlich üblichen Zinsen für Spareinlagen anlegen und treuhänderisch verwalten muß.Sie darf das Dreifache der monatlichen Nettomiete nicht übersteigen, auch nicht durch zusätzliche Sicherheiten wie beispielsweise Bürgschaften.

Typische Streitpunkte in einem Vertrag betreffen auch Veränderungen in der Wohnung durch den Mieter.Für das Aufstellen einer Einbauküche oder das Verlegen eines Teppichs allerdings braucht er keine Zustimmung, muß jedoch unter Umständen den ursprünglichen Zustand der Wohnung beim Auszug wieder herstellen.Zahlt der Vermieter für Einbauten eine angemessene Entschädigung, kann er darauf dringen, daß die Einrichtung in der Wohnung bleibt.

Juristische Kämpfe gibt es oft um Schönheitsreparaturen, auch definiert als "malermäßige Instandsetzung".Sie umfassen in der Regel das Kalken, Anstreichen und Tapezieren der Wände, Streichen von Heizkörpern und Rohren, der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen sowie der Fußböden, und zwar spätestens bei Auszug.Sind dazu keine Vereinbarungen getroffen, trägt - so sieht es das BGB vor - der Vermieter die Lasten dieser Arbeiten.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zudem dazu verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, mithin auch einzelne mitvermietete Gegenstände instandzuhalten.Die sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag zu Lasten des Mieters darf sich nur auf diejenigen Gegenstände erstrecken, auf die er unmittelbaren Zugriff hat, wie Schlösser, Wasserhähne oder Lichtschalter.Rohre unter Putz gehören also nicht dazu.Zudem muß ein Höchstbetrag festgeschrieben sein, bis zu dem der Mieter die Kosten pro Reparatur zu tragen hat, ebenso die Höchstgrenze der finanziellen Belastung durch mehrere Kleinreparaturen pro Jahr.

Untervermietung darf vertraglich nicht prinzipiell ausgeschlossen, kann aber von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden.Die darf er nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein "berechtigter Grund" vorliegt.Besuch hingegen bedarf niemals der Erlaubnis des Vermieters.Etwaige Klauseln im Mietvertrag wären unwirksam.Ebensowenig kann das Halten von Haustieren nicht generell vertraglich untersagt werden, weil dann auch Goldhamster verboten wären.Das Halten solcher Kleintiere darf nicht von der Erlaubnis des Vermieters abhängen.

Oftmals sieht ein Vertrag "Haftungsausschlüsse" zugunsten des Vermieters vor, beispielsweise den Ausschluß von Schadenersatzsansprüchen, die im Zusammenhang mit Mängeln der Wohnung stehen.Allerdings darf das Recht auf Mietminderung im Fall von Wohnungsmängeln nicht ausgeschlossen werden.Auch darf dem Mieter nicht grundsätzlich die Haftung für alle, das heißt auch von ihm nicht verschuldete Mängel aufgebürdet werden, wohl aber für Schäden, die durch rechtzeitige Bekanntgabe eines Mangels seitens des Mieters hätten vermieden werden können.Allerdings muß der Vermieter nachweisen, daß die Schadensursache im unmittelbaren Einflußbereich des Mieters lag.

Hinsichtlich des Betretens der Wohnung durch den Vermieter gibt es mietrechtlich keine Vorschriften.Zu vereinbaren, daß ein Vermieter oder sein Beauftragter die Wohnung ohne Einschränkung betreten darf, ist allerdings unwirksam.Das Betreten wird dem Vermieter dann zu gewähren sein, wenn Besichtigungstermine im Fall des Verkaufs der Wohnung vereinbart werden.Auch Reparaturen oder Ablesungen von Meßgeräten sind zu ermöglichen - was ja auch im Interesse des Mieters liegt.Zur Überprüfung der Wohnung auf etwaige Schäden sowie zur Vorbereitung von Modernisierungen und Instandsetzungen kann der Vermieter nach vorheriger Anmeldung die Wohnung zu den gewöhnlichen Tageszeiten besichtigen.

Über die (Un-)Wirksamkeit von Klauseln im Mietvertrag haben die Anwälte Axel Zimmermann und Renate Ulm ein Buch verfaßt, geeignet für Mieter und Vermieter: Wohnraummietvertrag - was gilt? Verlag C.H.Beck, München, 250 Seiten.34 DM

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